Les dates clés d’un bail commercial 3 6 9
| Événement | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Durée minimale | Neuf ans | Code de commerce, art. L. 145-4 |
| Congé du preneur | À l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte de commissaire de justice | Art. L. 145-4 |
| Congé du bailleur | Six mois à l'avance, par acte de commissaire de justice motivé. À une échéance triennale, seulement pour les opérations de l'alinéa 3 de L. 145-4 | Art. L. 145-9 et L. 145-4 |
| Demande de renouvellement du preneur | Dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment pendant sa prolongation | Art. L. 145-10 |
| Réponse du bailleur | Trois mois pour notifier son refus par acte de commissaire de justice. À défaut, il est réputé accepter le principe du renouvellement | Art. L. 145-10 |
| Congé pendant la tacite prolongation | Six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil | Art. L. 145-9 |
| Durée du bail renouvelé | Neuf ans, sauf accord pour une durée plus longue | Art. L. 145-12 |
| Révision du loyer | Trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans | Art. L. 145-38 |
| Bail prolongé au-delà de douze ans | Le plafonnement du loyer du bail renouvelé ne s’applique plus | Art. L. 145-34 |
| Délai pour agir en justice | Deux ans | Art. L. 145-60 |
Résiliation du bail commercial par le locataire : le congé triennal
Le preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans. Il doit le faire au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L. 145-4 du code de commerce).
Le délai de six mois se compte à rebours depuis l'échéance. Un congé délivré après la date limite ne permet pas de partir à cette échéance : le bail se poursuit au moins jusqu'à l'échéance suivante, et le loyer reste dû jusque-là.
Exemple : pour un bail qui a pris effet le 1er avril 2021, la deuxième période triennale expire le 31 mars 2027. Le congé doit être délivré au plus tard le 30 septembre 2026. Passé cette date, la prochaine sortie possible est le terme du bail, le 31 mars 2030.
- Garder une marge. Envoyez le congé plusieurs semaines avant la date limite, pour ne pas dépendre de la date de présentation du courrier. L'outil affiche une date conseillée un mois plus tôt.
- Relire le bail. Quatre catégories de baux peuvent écarter la faculté de résiliation triennale : les baux conclus pour plus de neuf ans, les baux de locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et ceux de certains locaux de stockage. La clause du bail prime alors sur le calendrier affiché.
- Penser à la cession. Le preneur qui veut partir entre deux échéances peut céder son bail, dans les conditions prévues au contrat. Voir notre page sur la cession du bail commercial.
Départ à la retraite ou invalidité
Le preneur qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui est admis au bénéfice d'une pension d'invalidité de son régime social, peut donner congé dans les formes et délais du deuxième alinéa de l'article L. 145-4, sans attendre une échéance triennale. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès. La règle vaut aussi pour l'associé unique d'une EURL et pour le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL, lorsque la société est titulaire du bail. Cochez la case correspondante dans l'outil.
Le congé donné par le bailleur
Le bailleur donne congé par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance. Le congé doit, à peine de nullité, préciser ses motifs et indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il est donné (article L. 145-9).
En principe, le bailleur ne donne congé que pour la fin du bail. Il ne peut le faire à l'expiration d'une période triennale que pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, réaffecter le local d'habitation accessoire, transformer l'immeuble à usage principal d'habitation, exécuter des travaux de restauration immobilière ou démolir l'immeuble dans un projet de renouvellement urbain (article L. 145-4, alinéa 3).
Renouvellement du bail commercial : quand faire la demande
À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement doit en faire la demande dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment au cours de sa prolongation. La demande se notifie par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception, et reproduit, à peine de nullité, le texte de l'alinéa de l'article L. 145-10 sur la réponse du bailleur.
Le bailleur dispose de trois mois à compter de la notification pour faire connaître son refus et ses motifs, par acte de commissaire de justice. S'il garde le silence, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le montant du nouveau loyer reste alors à fixer.
Le bail renouvelé a une durée de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L. 145-12). Les étapes, l'indemnité d'éviction et le loyer du bail renouvelé sont détaillés sur notre page renouvellement du bail commercial.
Ce qui se passe si personne ne bouge : la tacite prolongation
Si aucun congé n'est donné et aucune demande de renouvellement formée, le bail fait par écrit ne prend pas fin à son terme. Il se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat (article L. 145-9).
Pendant la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil : 31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre. Si le locataire demande le renouvellement pendant cette période, le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande (article L. 145-12).
La prolongation a aussi un effet sur le loyer. Lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné par la variation de l'indice (article L. 145-34). Pour un bail de neuf ans, l'outil affiche la date à laquelle cette durée est atteinte.
Révision triennale du loyer : à partir de quand
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision prend effet à la date de la demande. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable (article L. 145-38).
Sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la hausse ou la baisse est limitée à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires depuis la dernière fixation du loyer. Calculez le loyer révisé avec notre calculateur de révision du loyer commercial et consultez l'historique de l'indice ILC et de l'indice ILAT.
Comment l’outil compte les délais
- Échéances. Chaque période de trois ans s'achève la veille du troisième anniversaire de la prise d'effet. Un bail qui prend effet le 1er avril 2021 a ses échéances les 31 mars 2024 et 2027, et son terme le 31 mars 2030.
- Date limite du congé. C'est le dernier jour qui laisse six mois pleins avant l'échéance. Quand le jour de départ n'a pas d'équivalent six mois plus tôt, par exemple pour une échéance au 30 août ou au 28 février, l'outil retient la date la plus prudente des deux lectures possibles.
- 29 février. Un bail qui prend effet le 29 février 2024 a son anniversaire le 1er mars les années non bissextiles. Sa première échéance triennale est le 28 février 2027.
- Tacite prolongation. Une fois le terme passé, l'outil cherche le premier dernier jour de trimestre civil pour lequel un congé délivré aujourd'hui respecte le préavis de six mois.
- Vos données. Le calcul se fait dans votre navigateur. Rien n'est envoyé ni conservé. Le fichier d'agenda est créé sur votre appareil.
Les erreurs de calendrier les plus coûteuses
- Confondre date de signature et date de prise d'effet. Les périodes triennales courent depuis la prise d'effet.
- Compter six mois depuis l'envoi. Le délai se mesure à rebours depuis l'échéance, pas depuis le jour où l'on décide de partir.
- Oublier la forme. Le congé du bailleur exige un acte de commissaire de justice. Une simple lettre ne suffit pas.
- Laisser passer le terme sans décision. La tacite prolongation s'installe sans que personne ne l'ait choisie, et au-delà de douze ans le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné.
- Attendre plus de deux ans pour agir. Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60).
