Contentieux immobilier — Avocat en droit immobilier à Paris

Au-delà des contentieux spécifiques liés aux baux, aux transactions ou à la construction, le droit immobilier génère un contentieux vaste et diversifié, touchant au droit de propriété lui-même, aux rapports de voisinage, aux servitudes et à l'occupation des biens. Ces litiges, souvent à forts enjeux patrimoniaux, imposent une maîtrise approfondie du droit des biens et du droit civil immobilier.

Maître Léa Scemama représente et défend particuliers, investisseurs et professionnels de l'immobilier sur l'ensemble du territoire devant le tribunal judiciaire dans l'ensemble des litiges immobiliers de droit privé.

Contentieux du droit de propriété

Action en revendication de propriété

L'action en revendication est l'action par laquelle le propriétaire d'un bien immobilier fait reconnaître son droit de propriété contre celui qui le conteste ou qui occupe le bien sans titre. Cette action, imprescriptible en matière immobilière, suppose de rapporter la preuve du droit de propriété (titre de propriété, chaîne de titres, preuve de la possession). Le cabinet assiste les propriétaires dans la défense de leur titre et les possesseurs dans la démonstration de leurs droits.

Prescription acquisitive (usucapion)

La prescription acquisitive permet à celui qui a possédé un bien immobilier de manière continue, paisible, publique et non équivoque d'en acquérir la propriété par l'écoulement du temps : trente ans en principe (article 2272, alinéa 1 du Code civil), ou dix ans lorsque le possesseur justifie d'un juste titre et de sa bonne foi (prescription abrégée, article 2272, alinéa 2).

Le cabinet intervient pour :

• Engager une action en reconnaissance de la prescription acquisitive devant le tribunal judiciaire
• Défendre le propriétaire légitime contre une action en usucapion en contestant les conditions de la possession (défaut de continuité, caractère équivoque, précarité de l'occupation, interruption de la prescription)
• Traiter les situations d'usucapion en contexte d'indivision successorale, où un indivisaire se prévaut d'une possession exclusive

Empiétement

L'empiétement désigne toute extension d'une construction ou d'un aménagement sur le fonds d'autrui, même minime. La sanction est radicale : la démolition de la construction empiétante peut être ordonnée par le juge, sans que celui-ci puisse mettre en balance la gravité de l'empiétement avec le coût de la démolition (article 545 du Code civil ; jurisprudence constante de la Cour de cassation). Le cabinet engage les actions en démolition ou en remise en état et défend les propriétaires mis en cause.

Bornage

Le bornage est l'opération qui consiste à fixer définitivement la limite séparative entre deux fonds contigus. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës (article 646 du Code civil). En cas de désaccord, le bornage judiciaire est ordonné par le tribunal judiciaire, le cas échéant après expertise géomètre. Le cabinet assiste les propriétaires dans les procédures de bornage amiable et judiciaire.

Contentieux des servitudes

Les servitudes sont des charges établies sur un fonds (le fonds servant) au profit d'un autre fonds (le fonds dominant). Elles peuvent être légales (servitudes de vue, d'écoulement des eaux, de passage en cas d'enclavement) ou conventionnelles (établies par contrat ou par testament). Elles constituent une source fréquente de litiges entre voisins.

Servitude de passage

Le propriétaire d'un fonds enclavé, c'est-à-dire dépourvu de tout accès ou d'un accès insuffisant à la voie publique, bénéficie d'un droit de passage sur le fonds voisin moyennant une indemnité proportionnée au dommage causé (articles 682 et suivants du Code civil). Le cabinet négocie l'établissement amiable de la servitude et, à défaut d'accord, saisit le tribunal judiciaire pour en fixer l'assiette, les conditions d'exercice et l'indemnité.

Servitudes de vue et de jour

Les règles de distance pour l'ouverture de vues droites (1,90 m) et de vues obliques (0,60 m) sont fixées par les articles 678 et 679 du Code civil. Leur violation constitue un trouble que le voisin peut faire cesser en justice. Une servitude de vue peut également s'acquérir par prescription acquisitive trentenaire lorsqu'elle est continue et apparente (article 690 du Code civil). Le cabinet engage les actions en suppression des vues irrégulières et défend les propriétaires invoquant la prescription.

Autres servitudes

Le cabinet intervient également dans les litiges portant sur les servitudes d'écoulement des eaux, les servitudes de canalisation, les servitudes conventionnelles résultant du règlement de copropriété ou d'actes notariés, l'interprétation de l'étendue d'une servitude et la contestation ou l'extinction d'une servitude par non-usage trentenaire (article 706 du Code civil).

Troubles anormaux de voisinage

La théorie du trouble anormal de voisinage, fondée sur un principe autonome de responsabilité sans faute, permet d'obtenir la cessation de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage et la réparation du préjudice subi, sans avoir à démontrer une faute de l'auteur du trouble.

Types de troubles

• Nuisances sonores répétées ou excessives (musique, activité professionnelle bruyante, travaux, équipements défectueux)
• Nuisances olfactives liées à une activité ou à un défaut d'entretien
• Perte d'ensoleillement ou de vue causée par une construction voisine
• Dégâts matériels causés par un fonds voisin (infiltrations, racines, branches dépassantes)
• Problèmes liés aux plantations : distances légales non respectées (articles 671 et suivants du Code civil), élagage des branches dépassantes

Procédure

Le cabinet constitue le dossier de preuve (constats de commissaire de justice, attestations de témoins, rapports de mesures acoustiques, photographies), adresse les mises en demeure nécessaires et saisit le tribunal judiciaire ou le juge des référés pour obtenir la cessation du trouble sous astreinte et l'indemnisation du préjudice.

Mitoyenneté

La mitoyenneté est la copropriété d'un mur, d'une clôture ou d'un fossé séparant deux fonds contigus (articles 653 et suivants du Code civil). Elle engendre des droits et obligations spécifiques : chaque copropriétaire peut adosser des ouvrages au mur mitoyen, mais doit contribuer aux frais d'entretien et de réfection proportionnellement à ses droits.

Le cabinet intervient dans les litiges portant sur :

• La preuve de la mitoyenneté ou la contestation de la présomption de mitoyenneté
• L'acquisition forcée de la mitoyenneté (cession forcée par le voisin)
• La répartition des frais de réfection d'un mur mitoyen
• Le surélèvement ou la modification d'un mur mitoyen sans l'accord du voisin
• L'abandon du droit de mitoyenneté

Expertise judiciaire en matière immobilière

L'expertise judiciaire est une mesure d'instruction fréquemment ordonnée dans les litiges immobiliers, lorsque la résolution du litige nécessite des constatations techniques que le juge ne peut effectuer lui-même : évaluation d'un bien, constatation de désordres, détermination de l'origine d'un sinistre, mesurage, bornage.

Le cabinet intervient à chaque étape de l'expertise :

• Saisine du juge des référés en désignation d'expert (article 145 du Code de procédure civile)
• Préparation du dossier technique et juridique en amont de la première réunion d'expertise
• Assistance et représentation du client lors des opérations d'expertise
• Rédaction des dires (observations techniques et juridiques) adressés à l'expert
• Contestation du rapport d'expertise si nécessaire et préparation de la procédure au fond

Responsabilité des professionnels de l'immobilier

Les professionnels intervenant dans les opérations immobilières sont tenus d'obligations de conseil, de vérification et d'information dont la violation engage leur responsabilité civile professionnelle.

Responsabilité du notaire

Le notaire est tenu d'une obligation de conseil envers toutes les parties à l'acte qu'il reçoit. Il doit vérifier la situation juridique du bien (titre de propriété, servitudes, hypothèques, urbanisme), s'assurer de l'efficacité de l'acte et informer les parties des conséquences juridiques et fiscales de l'opération. Le cabinet engage la responsabilité du notaire lorsque son manquement a causé un préjudice.

Responsabilité de l'agent immobilier

L'agent immobilier est tenu d'obligations de vérification (situation juridique du bien, identité et capacité des parties), d'information (caractéristiques du bien, existence de servitudes, règles d'urbanisme) et de conseil. Le cabinet engage la responsabilité de l'agent immobilier en cas de manquement, notamment dans le cadre de litiges portant sur la commission, la validité du mandat de vente ou les informations communiquées.

Responsabilité du diagnostiqueur

Le diagnostiqueur technique immobilier engage sa responsabilité en cas d'erreur ou d'omission dans les diagnostics annexés à la vente ou au bail : DPE erroné, diagnostic amiante ou plomb incomplet, erreur de mesurage loi Carrez. Le cabinet engage les actions en responsabilité contre le diagnostiqueur et son assureur.

Pré-contentieux immobilier

Le cabinet Miraï Avocats privilégie systématiquement la voie pré-contentieuse lorsqu'elle est susceptible de résoudre le litige plus rapidement et à moindre coût.

Interventions pré-contentieuses fréquentes :

• Mises en demeure circonstanciées (cessation d'un trouble, exécution d'une obligation, restitution de fonds)
• Négociation transactionnelle entre les parties en vue d'un accord amiable
• Médiation et conciliation préalables à la saisine du tribunal
• Organisation d'expertises amiables contradictoires
• Tentative de règlement amiable des différends entre indivisaires

Pourquoi faire appel à un avocat en contentieux immobilier ?

Le contentieux immobilier est un contentieux technique, où les enjeux patrimoniaux sont souvent considérables et les délais d'action impératifs. La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire pour la quasi-totalité des litiges immobiliers. L'intervention d'un avocat dès les premiers signes de difficulté permet de sécuriser la preuve, de préserver les délais d'action et de choisir la stratégie procédurale la plus adaptée.

Le cabinet Miraï Avocats défend vos intérêts dans l'ensemble des litiges immobiliers de droit privé : propriété, servitudes, voisinage, mitoyenneté, expertises et responsabilité des professionnels.