Avocat contentieux immobilier à Paris : délais, preuve et procédures d'urgence

Dans un litige immobilier, le fond compte moins que trois questions préalables : quel délai court encore, quelle preuve sera opposable, et quelle juridiction saisir. Un dossier solide engagé trop tard ne vaut rien. Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, sécurise ces trois points avant d'engager l'action, en référé lorsque l'urgence l'impose, au fond ensuite. Intervention à Paris et en Île-de-France, et dans toute la France en conseil. Voir l'ensemble de nos interventions en droit immobilier.

Comment nous intervenons

Les modalités de facturation figurent sur notre page honoraires.

Le tableau des délais

C'est le premier document que nous établissons dans tout dossier immobilier. Un fondement mal choisi, c'est parfois un délai déjà expiré.

Sur le fond de chacune de ces matières, voir nos pages malfaçons et désordres, bail d'habitation, baux commerciaux et copropriété.

Ce qui interrompt un délai, et ce qui ne l'interrompt pas

C'est la source d'erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse.

• Une mise en demeure, même par lettre recommandée avec accusé de réception, n'interrompt pas la prescription.
• Une expertise amiable menée par un assureur ne l'interrompt pas davantage, et la discussion qui s'éternise consomme votre délai.
• La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, en application de l'article 2241 du Code civil. C'est l'acte qui préserve vos droits.

Le préalable amiable, quand il est obligatoire

L'article 750-1 du Code de procédure civile impose, à peine d'irrecevabilité que le juge peut relever d'office, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative dans deux cas fréquents en matière immobilière : lorsque la demande tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros, et lorsque le litige porte sur un trouble anormal de voisinage ou sur l'une des actions de voisinage visées par le texte, comme le bornage ou les distances de plantation.

Des dispenses existent, notamment l'urgence, la demande d'homologation d'un accord, ou l'indisponibilité de conciliateur dans un délai raisonnable. Le choix entre engager la tentative et se prévaloir d'une dispense se décide au vu du dossier, car une saisine irrecevable fait perdre des mois.

Référé et expertise judiciaire

Le juge des référés intervient avant tout jugement au fond, sur trois terrains distincts qu'il ne faut pas confondre.

• L'expertise préventive. Sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, avant tout procès, pour établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. C'est la voie normale pour faire constater et qualifier un désordre.
• L'urgence. Pour ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.
• Le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent. Pour faire cesser immédiatement des travaux irréguliers, un empiètement ou une situation dangereuse.

Le demandeur avance la consignation fixée par le juge lorsqu'il ordonne l'expertise, montant ensuite mis à la charge du responsable désigné. Les pièces à réunir dès le premier rendez-vous sont toujours les mêmes : le contrat et ses annexes, les procès-verbaux, l'ensemble des courriers, des photographies datées, les factures et les attestations d'assurance.

Garantie des vices cachés, le point qui a changé

L'acheteur d'un bien affecté d'un défaut grave, non apparent et antérieur à la vente dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir. Depuis les arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023, ce délai s'inscrit en outre dans un délai butoir de vingt ans à compter de la vente. Sur un bien acquis il y a longtemps, cette seconde limite peut fermer l'action alors même que le vice vient d'être découvert.

La clause d'exclusion de garantie, fréquente dans les actes, est écartée lorsque le vendeur est un professionnel ou lorsqu'il connaissait le vice. Elle conserve en revanche son efficacité entre professionnels d'une même spécialité.

Questions fréquentes

Une lettre recommandée suffit-elle à préserver mes délais ?

Non. Une mise en demeure n'interrompt pas la prescription. Seule une demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et le délai de forclusion, en application de l'article 2241 du Code civil.

Quel délai pour agir en vices cachés ?

Deux ans à compter de la découverte du vice, et en tout état de cause vingt ans au plus à compter de la vente, depuis les arrêts de chambre mixte du 21 juillet 2023.

Dois-je tenter une conciliation avant de saisir le juge ?

Oui pour une demande n'excédant pas 5 000 euros et pour les litiges de voisinage visés par l'article 750-1 du Code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité. Des dispenses existent, notamment en cas d'urgence.

Quand saisir le juge des référés ?

Lorsque l'urgence, un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite le justifient, et chaque fois qu'une expertise doit être ordonnée avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile.

Qui avance le coût de l'expertise judiciaire ?

Le demandeur consigne le montant fixé par le juge. Ce coût est ensuite mis à la charge du responsable une fois celui ci identifié, et il entre dans le préjudice réclamé.

Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.