Le contentieux immobilier recouvre l'ensemble des litiges nés de l'acquisition, de la vente, de la location ou de la gestion d'un bien immobilier. Il mobilise des règles juridiques complexes issues du droit civil, du droit de la construction et du droit de l'urbanisme.
Le cabinet Miraï Avocats représente ses clients devant l'ensemble des juridictions compétentes — tribunal judiciaire, cour d'appel, juridictions administratives — et intervient à tous les stades de la procédure, y compris en urgence devant le juge des référés.
Garantie des vices cachés
Conditions et mise en œuvre
La garantie des vices cachés (articles 1641 à 1649 du Code civil) protège l'acheteur contre les défauts non apparents qui rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix. L'action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Le cabinet évalue la recevabilité de l'action, organise l'expertise amiable ou judiciaire et représente les acheteurs pour obtenir la résolution de la vente ou une réduction du prix.
Clauses d'exclusion et limite
Les contrats de vente immobilière comportent fréquemment une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. Cette clause est sans effet entre professionnels ou lorsque le vendeur avait connaissance du vice. Le cabinet analyse la portée de ces clauses et détermine si elles sont opposables à l'acheteur dans les circonstances de l'espèce.
Litiges de construction et malfaçons
Responsabilité décennale des constructeurs
La garantie décennale (article 1792 du Code civil) engage de plein droit la responsabilité de tout constructeur pour les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception des travaux. Le cabinet actionne les constructeurs, architectes et maîtres d'œuvre responsables, organise les expertises judiciaires et obtient la condamnation à réparation ou à remise en état.
Garantie de parfait achèvement et garantie biennale
En plus de la garantie décennale, le constructeur est soumis à la garantie de parfait achèvement (un an) pour tous les désordres signalés à la réception ou dans l'année suivante, et à la garantie biennale (deux ans) pour les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage. Le cabinet intervient pour la mise en œuvre de ces garanties et gère les relations avec les assureurs dommages-ouvrage.
Contentieux locatif
Le cabinet représente bailleurs et locataires dans l'ensemble des contentieux locatifs : loyers impayés et procédures d'expulsion, contestation et exécution des jugements d'expulsion, litiges sur l'état des lieux et la restitution du dépôt de garantie, résiliation judiciaire du bail pour manquements du locataire ou du bailleur, nullité des clauses abusives. Il intervient en urgence devant le juge des référés pour obtenir des mesures conservatoires.
Contentieux de copropriété
Les litiges en copropriété sont soumis à des règles procédurales spécifiques et requièrent une connaissance précise du statut de la copropriété. Le cabinet intervient dans les actions en nullité des décisions d'assemblée générale, les contentieux en recouvrement de charges, les actions en responsabilité contre les syndics, et les litiges entre copropriétaires portant sur l'utilisation des parties communes ou le respect du règlement de copropriété.
Référés et procédures d'urgence
Le juge des référés peut intervenir en urgence pour ordonner des mesures conservatoires ou des mesures d'instruction (expertise judiciaire) avant même l'engagement d'une procédure au fond. En matière immobilière, le référé est fréquemment utilisé pour faire cesser immédiatement des travaux illicites, ordonner la remise en état provisoire d'un bien dégradé, désigner un expert judiciaire pour constater des désordres ou évaluer un préjudice, ou encore pour ordonner la communication de pièces entre parties. Le cabinet maîtrise ces procédures d'urgence et intervient avec réactivité.