Faire expulser un locataire, en sécurisant chaque étape

Avocate en expulsion de locataire à Paris, Maître Léa Scemama accompagne les bailleurs — particuliers, SCI, investisseurs — confrontés à des loyers impayés ou à un occupant sans droit ni titre. L'expulsion n'est jamais immédiate : elle suppose une décision de justice, puis le concours d'un commissaire de justice. Entre le premier impayé et la reprise effective du logement, il s'écoule en moyenne 18 à 36 mois.

Le rôle de l'avocat n'est pas d'accélérer une procédure qui ne le permet pas légalement, mais d'éviter les vices de forme qui la font recommencer, de respecter chaque délai et de défendre vos intérêts à l'audience. Un dossier bien construit dès le départ, ce sont des mois gagnés à l'arrivée.

Ce que le cabinet fait pour vous

Le cabinet intervient à chaque étape : analyse du bail et de la clause résolutoire, mise en demeure et phase amiable, délivrance du commandement de payer par commissaire de justice, signalement à la CCAPEX, rédaction et dépôt de l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, représentation à l'audience, puis suivi de l'exécution du jugement jusqu'au concours de la force publique. Vous conservez un interlocuteur unique et une estimation de coût établie dès le départ.

Les grandes étapes de la procédure

En résumé, l'expulsion suit sept étapes obligatoires : (1) la phase amiable et la mise en demeure ; (2) le commandement de payer visant la clause résolutoire — délai de six semaines pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les baux antérieurs ; (3) le signalement à la CCAPEX, au moins deux mois avant l'assignation, sous peine d'irrecevabilité ; (4) l'assignation devant le tribunal judiciaire ; (5) le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion ; (6) le commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois ; (7) l'expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Pour le déroulé détaillé, avec les textes applicables, consultez notre guide complet : Expulsion d'un locataire pour loyers impayés : la procédure complète.

Les erreurs qui peuvent tout bloquer

Changer les serrures, couper l'eau ou le chauffage, sortir les affaires du locataire : même face à un mauvais payeur, ces gestes constituent une voie de fait, punie de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Les autres pièges fréquents sont un commandement de payer incomplet (donc nul), l'oubli du signalement CCAPEX, ou l'absence d'information de la caution dans les quinze jours de la signification. Chacune de ces erreurs peut faire perdre des mois — c'est précisément ce que l'avocat sécurise.

Trêve hivernale, délais et coûts

Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars : c'est la trêve hivernale, assortie de quelques exceptions (squatteurs, logement insalubre, relogement proposé). D'où l'importance du calendrier : un jugement obtenu à l'automne ne s'exécutera qu'au printemps suivant. Côté budget, il faut généralement compter entre 2 500 et 8 000 € (actes de commissaire de justice et honoraires), le juge pouvant condamner le locataire aux dépens. Une convention d'honoraires est établie dès le début de la mission.

Récupérer les loyers impayés

L'expulsion règle l'occupation, pas la dette. Le jugement de condamnation vaut titre exécutoire pendant dix ans : il permet d'engager des saisies (sur salaire, sur compte bancaire, sur véhicule). Si le locataire est insolvable, la caution ou une garantie loyers impayés (GLI) prend le relais. Le cabinet vous accompagne aussi sur ce volet, en lien avec son expertise en recouvrement de créances.

Questions fréquentes

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Le cabinet accompagne aussi les bailleurs sur le bail d'habitation, l'ensemble du contentieux immobilier et le recouvrement des loyers.