Avocate en expulsion de locataire à Paris, Maître Léa Scemama accompagne les bailleurs (particuliers, SCI, investisseurs) confrontés à des loyers impayés ou à un occupant sans droit ni titre. L'expulsion n'est jamais immédiate : elle suppose une décision de justice, puis le concours d'un commissaire de justice. Entre le premier impayé et la reprise effective du logement, il s'écoule en moyenne 18 à 36 mois.
Le rôle de l'avocat n'est pas d'accélérer une procédure qui ne le permet pas légalement, mais d'éviter les vices de forme qui la font recommencer, de respecter chaque délai et de défendre vos intérêts à l'audience. Un dossier bien construit dès le départ, ce sont des mois gagnés à l'arrivée.
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Comment nous intervenons dans une procédure d'expulsion
| Où vous en êtes | Ce que nous faisons | Ce que vous recevez |
|---|---|---|
| Le premier loyer reste impayé | Analyse du bail et de la clause résolutoire, vérification des cautions et de la garantie loyers impayés | Une décision motivée entre relance, mise en demeure et commandement |
| La phase amiable a échoué | Commandement de payer visant la clause résolutoire, signalement à la CCAPEX | Un acte régulier, qui ne fera pas recommencer la procédure |
| Le délai du commandement est expiré | Notification au représentant de l'État, assignation devant le juge des contentieux de la protection | Une assignation recevable, délivrée dans les formes et les délais |
| L'audience approche | Constitution du dossier, chiffrage de la dette, représentation à l'audience | Un dossier plaidé et une décision exécutoire |
| Le jugement est obtenu | Commandement de quitter les lieux, réquisition de la force publique, suivi de l'exécution | La reprise effective du logement |
| La dette reste due | Saisies sur salaire, sur compte bancaire, mise en jeu de la caution ou de la garantie | Le recouvrement engagé sur le titre obtenu |
Les modalités de facturation figurent sur notre page honoraires.
Le cabinet intervient à chaque étape : analyse du bail et de la clause résolutoire, mise en demeure et phase amiable, délivrance du commandement de payer par commissaire de justice, signalement à la CCAPEX, rédaction et dépôt de l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, représentation à l'audience, puis suivi de l'exécution du jugement jusqu'au concours de la force publique. Vous conservez un interlocuteur unique et une estimation de coût établie dès le départ.
Les grandes étapes de la procédure d'expulsion
| Étape | Ce qui se passe | Délai ou condition |
|---|---|---|
| 1 | La phase amiable et la mise en demeure | |
| 2 | Le commandement de payer visant la clause résolutoire | Six semaines pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les baux antérieurs |
| 3 | Le signalement du commandement de payer à la CCAPEX par le commissaire de justice | Lorsque la dette atteint le seuil fixé par la loi |
| 4 | La notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département | Au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande |
| 5 | L'assignation devant le juge des contentieux de la protection | |
| 6 | Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion | |
| 7 | Le commandement de quitter les lieux | Délai de deux mois |
| 8 | L'expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire |
Pour le déroulé détaillé, avec les textes applicables, consultez notre guide complet : Expulsion d'un locataire pour loyers impayés : la procédure complète.
Les textes qui encadrent chaque étape
| Étape | Ce que prévoit le texte | Référence |
|---|---|---|
| Commandement de payer | La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux, qui doit comporter six mentions à peine de nullité | Article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 |
| Bailleur personne morale | Hors société civile familiale, pas d'assignation avant deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, à peine d'irrecevabilité | Article 24, II, de la même loi |
| Assignation | Notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité | Article 24, III, de la même loi |
| Délais de paiement | Jusqu'à trois ans, si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience | Article 24, V, de la même loi |
| Commandement de quitter les lieux | L'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois | Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution |
| Délais de grâce | Entre un mois et un an, selon la situation respective des parties | Articles L. 412-3 et L. 412-4 du même code |
| Trêve hivernale | Sursis à toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré | Article L. 412-6 du même code |
| Force publique | L'État est tenu de prêter son concours, et son refus ouvre droit à réparation | Article L. 153-1 du même code |
Le commandement de payer mérite une vigilance particulière. Le délai de six semaines résulte de la loi du 27 juillet 2023, et le commandement qui omet l'une des mentions exigées est nul : c'est l'erreur qui, à elle seule, oblige à tout recommencer.
Les erreurs qui bloquent une expulsion de locataire
Changer les serrures, couper l'eau ou le chauffage, sortir les affaires du locataire : même face à un mauvais payeur, ces gestes constituent une voie de fait, punie de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Les autres pièges fréquents sont un commandement de payer incomplet (donc nul), l'oubli du signalement CCAPEX, ou l'absence d'information de la caution dans les quinze jours de la signification. Chacune de ces erreurs peut faire perdre des mois, c'est précisément ce que l'avocat sécurise.
Trêve hivernale, délais et coût d'une expulsion
Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars : c'est la trêve hivernale, assortie de quelques exceptions (squatteurs, logement insalubre, relogement proposé). D'où l'importance du calendrier : un jugement obtenu à l'automne ne s'exécutera qu'au printemps suivant. Côté budget, il faut généralement compter entre 2 500 et 8 000 € (actes de commissaire de justice et honoraires), le juge pouvant condamner le locataire aux dépens. Une convention d'honoraires est établie dès le début de la mission, selon les modalités présentées sur notre page honoraires.
Récupérer les loyers impayés
L'expulsion règle l'occupation, pas la dette. Le jugement de condamnation vaut titre exécutoire pendant dix ans : il permet d'engager des saisies (sur salaire, sur compte bancaire, sur véhicule). Si le locataire est insolvable, la caution ou une garantie loyers impayés (GLI) prend le relais. Le cabinet vous accompagne aussi sur ce volet, en lien avec son expertise en recouvrement de créances.
Questions fréquentes sur l'expulsion d'un locataire
Peut-on expulser soi-même un locataire qui ne paie pas ?
Non, jamais. Seul un commissaire de justice muni d'un titre exécutoire peut procéder à l'expulsion. Toute action unilatérale (changer les serrures, couper l'eau) est une infraction pénale.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
De 18 à 36 mois en moyenne, dont 6 à 8 mois pour obtenir le jugement, puis plusieurs mois pour l'exécution effective.
Faut-il obligatoirement un avocat ?
Non devant le juge des contentieux de la protection, mais c'est fortement recommandé : l'avocat évite les vices de forme qui font recommencer la procédure et vous représente à l'audience.
Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?
En principe non, entre le 1er novembre et le 31 mars. Des exceptions existent : squatteurs, logement insalubre, relogement proposé au locataire.
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Agir vite : relance, mise en demeure, puis commandement de payer. Plus on attend, plus la dette grossit et le recouvrement devient incertain.
Dans le même domaine
Le cabinet accompagne aussi les bailleurs sur le bail d'habitation, l'ensemble du contentieux immobilier et le recouvrement des loyers.
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- Baux commerciaux : l'éviction du preneur commercial, procédure distincte.
- Bail civil : l'occupation sans droit ni titre hors statut protecteur.
- Copropriété : les troubles causés par un occupant dans l'immeuble.
Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.