Un congé contesté, un loyer impayé, un dépôt de garantie retenu, un logement devenu non louable au regard de son DPE : le bail d'habitation est un droit d'ordre public et très formaliste, où une lettre mal rédigée fait perdre un an. Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, sécurise vos baux, délivre et conteste les congés, engage le recouvrement des loyers et défend les locataires face à un logement indécent. Intervention à Paris et en Île-de-France, et dans toute la France en conseil. Voir l'ensemble de nos interventions en droit immobilier.
Comment nous intervenons sur un bail d'habitation
| Votre situation | Ce que nous faisons | Ce que vous recevez |
|---|---|---|
| Avant la mise en location | Rédaction du bail au contrat type, vérification du loyer en zone encadrée, contrôle des diagnostics et des annexes | Un bail conforme et une liste des points de vigilance propres à votre bien |
| Un congé à délivrer ou reçu | Vérification du motif, de la forme, du délai et du destinataire, rédaction ou contestation | Un congé opposable, ou une contestation motivée dans les délais |
| Un loyer impayé | Mise en demeure, commandement de payer visant la clause résolutoire, suite de la procédure | Le dossier engagé sans vice de forme, voir notre page expulsion de locataire |
| Un dépôt de garantie retenu | Analyse des états des lieux et des retenues, mise en demeure et calcul de la majoration légale | Le décompte opposable de ce qui vous est dû |
| Un logement indécent ou énergivore | Mise en demeure de travaux, saisine du juge, demande de réduction de loyer | Une action chiffrée et un calendrier de mise en conformité |
Les modalités de facturation figurent sur notre page honoraires.
Le bail, son contrat type et son loyer
Le bail d'habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989 et doit respecter le contrat type fixé par le décret du 29 mai 2015. Toute clause contraire aux dispositions impératives de la loi est réputée non écrite, ce qui signifie qu'elle disparaît du bail sans que le reste du contrat soit affecté.
À Paris, le loyer d'un nouveau bail ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. Un complément de loyer reste possible, mais il doit être justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, et il se conteste. Le premier réflexe, côté locataire comme côté bailleur, est de vérifier le loyer de référence applicable au secteur, au nombre de pièces, à l'époque de construction et au caractère meublé ou non du logement.
Décence du logement loué et performance énergétique
Le bailleur doit délivrer un logement décent au sens de l'article 6 de la loi de 1989 et du décret du 30 janvier 2002 : surface et volume minimaux, sécurité, équipements, absence de risques manifestes, et désormais performance énergétique minimale.
| Classe DPE | Situation |
|---|---|
| G avec consommation supérieure à 450 kWh par mètre carré et par an | Interdite à la location depuis le 1er janvier 2023 |
| G | Interdite à la location depuis le 1er janvier 2025 |
| F | Interdiction prévue au 1er janvier 2028 |
| E | Interdiction prévue au 1er janvier 2034 |
Obligations du bailleur et du locataire, en un coup d'œil
| Le bailleur doit | Le locataire doit |
|---|---|
| Délivrer un logement décent et en bon état d'usage | Payer le loyer et les charges aux termes convenus |
| Assurer la jouissance paisible des lieux | User paisiblement des lieux selon leur destination |
| Effectuer les réparations autres que locatives | Assurer l'entretien courant et les réparations locatives |
| Remettre les diagnostics obligatoires | Souscrire une assurance habitation |
| Justifier les charges et régulariser chaque année | Restituer le logement, sous réserve de la vétusté normale |
Congé du bail d'habitation, préavis et motifs
Les règles ne sont pas symétriques : le locataire peut partir à tout moment, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Congé du bailleur | Six mois avant l'échéance du bail | Trois mois avant l'échéance du bail |
| Motifs possibles pour le bailleur | Reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux tenant aux manquements du locataire | Les mêmes trois motifs |
| Congé du locataire | À tout moment, avec un préavis de trois mois, ramené à un mois en zone tendue, dont Paris, et dans plusieurs situations personnelles prévues par la loi | À tout moment, avec un préavis d'un mois |
Le congé pour reprise doit désigner le bénéficiaire et le lien qui l'unit au bailleur, sous peine de nullité. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption.
Les justificatifs à joindre et les erreurs qui font perdre le préavis réduit sont détaillés dans notre article sur le congé du locataire et son préavis.
Dépôt de garantie et charges locatives
Les charges font l'objet d'une régularisation annuelle sur la base des dépenses réelles. Sept délais et montants encadrent la restitution du dépôt et cette régularisation.
| Règle | Délai ou montant |
|---|---|
| Restitution du dépôt, état des lieux de sortie conforme | Un mois après la remise des clés |
| Restitution du dépôt, dégradations constatées | Deux mois après la remise des clés |
| Retard de restitution | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé |
| Provision conservée en copropriété | 20 % du dépôt au plus, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis régularisation |
| Communication du décompte de charges | Un mois avant la régularisation annuelle |
| Consultation des pièces justificatives par le locataire | Six mois à compter de l'envoi du décompte |
| Prescription des actions dérivant du bail | Trois ans |
Deux de ces droits sont peu connus et souvent décisifs : la consultation des justificatifs pendant six mois, et la prescription de trois ans. Un rattrapage de charges portant sur cinq exercices est donc, pour partie, prescrit.
Troubles de jouissance du locataire et troubles de voisinage
Le bailleur répond des troubles qui lui sont imputables : infiltrations, humidité, coupures, absence de réponse à une demande de réparation urgente, travaux privant le locataire d'une partie du logement. La réduction de loyer se calcule au prorata de la surface et de la durée d'indisponibilité.
Les nuisances causées par un voisin relèvent d'un autre fondement : le trouble anormal de voisinage, désormais inscrit à l'article 1253 du Code civil depuis la loi du 15 avril 2024. Ce texte consacre une responsabilité de plein droit et prévoit une exception d'antériorité au bénéfice de celui dont l'activité préexistait, dans les conditions qu'il fixe.
Questions fréquentes sur le bail d'habitation
Quel préavis pour donner congé à mon locataire ?
Six mois avant l'échéance du bail en location vide, trois mois en location meublée, et seulement pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Le congé pour reprise doit nommer le bénéficiaire et préciser son lien avec le bailleur, faute de quoi il est nul.
Mon logement est classé G, puis-je encore le louer ?
Non pour un nouveau bail : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Un bail en cours se poursuit, mais le logement n'est plus décent, ce qui ouvre au locataire une action en travaux et en réduction de loyer.
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de dégradations. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Mon bailleur me réclame un rappel de charges sur plusieurs années, dois-je payer ?
Pas nécessairement. Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans, et vous pouvez consulter les pièces justificatives pendant six mois après l'envoi du décompte. Un rappel portant sur des exercices plus anciens est en partie irrécouvrable.
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Relancer par écrit sans attendre, puis faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le délai laissé au locataire est de six semaines pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, et de deux mois pour les baux antérieurs.
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- Congé du locataire : préavis et formalités : trois mois ou un mois, zone tendue et recommandé non réclamé.
- Expulsion pour loyers impayés : la procédure complète : chaque étape, du commandement de payer à l'expulsion.
Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.