Expulsion d'un locataire pour loyers impayés : la procédure complète étape par étape (2026)

Un locataire ne paie plus son loyer ? Vous ne pouvez pas l'expulser vous-même. La loi impose une procédure judiciaire stricte, longue de 18 à 36 mois en moyenne.

Ce qu'il est formellement interdit de faire

Changer les serrures, couper le chauffage, déposer les affaires du locataire sur le palier constitue une voie de fait punie de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

Les motifs légaux d'expulsion

Le non-paiement des loyers et charges est le motif le plus fréquent. La loi n'impose pas de seuil minimum d'impayés. La procédure peut être engagée dès le deuxième mois consécutif sans règlement.

La procédure d'expulsion étape par étape

Étape 1 — Le commandement de payer

Acte de commissaire de justice obligatoire visant la clause résolutoire. Délai : 6 semaines (bail post-juillet 2023) ou 2 mois (bail antérieur). Contenu obligatoire : montant exact des sommes dues, clause résolutoire in extenso, coordonnées des organismes d'aide.

Étape 2 — Le signalement CCAPEX

Obligatoire pour bailleurs personnes physiques et SCI familiales. Doit intervenir au moins deux mois avant l'assignation. Son défaut rend l'assignation irrecevable.

Étape 3 — L'assignation devant le juge

Assignation devant le Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire. Délai d'attente : 2 à 6 mois. Demandes : résiliation du bail + expulsion + arriérés.

Étape 4 — Le jugement d'expulsion

Rendu 1 à 2 mois après l'audience. Expulsion prononcée ou délai accordé avec plan d'apurement. Délai d'appel : 1 mois.

Étape 5 — Le commandement de quitter les lieux

Signifié par commissaire de justice après jugement exécutoire. 2 mois pour partir. Notification obligatoire à la Préfecture si résidence principale.

Étape 6 — L'expulsion effective

Intervention du commissaire de justice avec la force publique si nécessaire. En cas de refus du préfet, l'État peut être tenu d'indemniser le bailleur.

La trêve hivernale : dates et exceptions

Toute expulsion est interdite du 1er novembre au 31 mars (art. L. 412-6 CPCE). Exceptions depuis la loi 2023-668 : squatteurs (art. 315-1 Code pénal), logement insalubre, relogement décent proposé, hébergement d'urgence disponible.

Délais et coûts récapitulatifs

Durée totale : 18 à 36 mois. Coût estimé : 2 500 € à 8 000 € (commandement de payer : 150-300 €, assignation : 300-600 €, honoraires d'avocat : 1 500-4 000 €, commandement de quitter : 150-300 €, PV d'expulsion : 150-400 €).

Locataires protégés : cas particuliers

Plus de 65 ans avec ressources inférieures au plafond HLM : obligation de relogement en fin de bail. Handicapé : pas d'immunité, mais délais supplémentaires. Enfants mineurs : délais pour permettre le relogement familial. Locataire HLM : protocole de cohésion sociale possible.

Après l'expulsion : récupérer les loyers impayés

Le jugement vaut titre exécutoire valable 10 ans. Mesures possibles : saisie sur salaire, saisie sur compte bancaire, saisie de véhicule. Activez la caution ou la GLI sans attendre.