Expulsion d'un locataire pour loyers impayés : la procédure complète étape par étape

Par Maître Léa Scemama, avocate en droit immobilier. Mis à jour le 27 août 2026. Lecture : ~12 min.

Un locataire ne paie plus son loyer ? Vous ne pouvez pas l'expulser vous-même. La loi impose une procédure judiciaire stricte, longue de 12 à 18 mois en moyenne pour un dossier standard, et jusqu'à 36 mois en cas de contestation ou d'appel. Ce guide vous présente chaque étape, du commandement de payer au concours de la force publique, pour agir efficacement sans commettre d'erreur.

Ce qu'il est formellement interdit de faire

Face aux impayés, la tentation peut être grande d'agir directement. C'est une erreur aux conséquences graves. Quel que soit le comportement du locataire, le bailleur reste soumis à des obligations légales indérogeables :

• Interdiction de changer les serrures sans ordonnance judiciaire.
• Interdiction de couper l'eau, l'électricité ou le chauffage pour contraindre le locataire à partir.
• Interdiction de déposer les affaires personnelles du locataire dans les parties communes ou à l'extérieur.
• Interdiction de refuser l'entretien du logement : même en cas d'impayés, le bailleur reste tenu de garantir un logement décent.

Ces interdictions s'appliquent même si le locataire est de mauvaise foi, même si la dette est considérable et même si le bail est résilié. Seul un commissaire de justice, muni d'un titre exécutoire, peut procéder à l'expulsion. C'est tout l'enjeu d'un accompagnement en droit immobilier dès les premiers incidents de paiement.

Les motifs légaux d'expulsion

Pour une location à usage d'habitation principale (régie par la loi du 6 juillet 1989), les motifs légaux d'expulsion en cours de bail sont les suivants.

Le non-paiement des loyers et charges

C'est de loin le motif le plus fréquent. La loi n'impose pas de seuil minimum d'impayés. En pratique, la procédure peut être engagée dès le deuxième mois consécutif sans règlement. Plus le bailleur attend, plus la dette s'accumule et plus le recouvrement devient incertain.

Les autres motifs en cours de bail

• Troubles de voisinage graves et répétés causés par le locataire.
• Dégradations importantes du logement.
• Défaut d'assurance habitation (si le bail l'impose).
• Sous-location non autorisée.
• Faux documents fournis lors de la conclusion du bail.

La reprise en fin de bail

En fin de bail, le bailleur peut donner congé pour reprendre le logement pour y habiter ou le vendre. Le préavis est de 6 mois pour une location vide, 3 mois pour une location meublée. Ce cas ne relève pas de l'expulsion judiciaire si le locataire part volontairement.

La procédure d'expulsion étape par étape

La procédure est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé) et par le Code des procédures civiles d'exécution. Elle se déroule obligatoirement en plusieurs étapes chronologiques qu'il est impossible de brûler. Notre cabinet en fait une pratique quotidienne au sein de son activité d'expulsion pour loyers impayés.

Étape 0 : la phase amiable (recommandée avant tout)

Relances écrites, mise en demeure LRAR, contact de la CAF/MSA pour tiers payant. Plus vous avez de preuves écrites, plus la procédure est solide.

Étape 1 : le commandement de payer

Le commandement de payer est l'acte fondateur de toute procédure d'expulsion. Il est encadré par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. C'est un acte de commissaire de justice obligatoire visant la clause résolutoire.

Délai : 6 semaines (bail conclu ou renouvelé après le 29 juillet 2023) ou 2 mois (bail antérieur).

Contenu obligatoire à peine de nullité :

• Le montant exact des sommes dues (loyers, charges, éventuels intérêts).
• La clause résolutoire reproduite in extenso.
• La mention du délai accordé au locataire pour régulariser.
• Les coordonnées des organismes d'aide (FSL, ADIL, CCAPEX).
• L'information sur le droit au délai de grâce.

Étape 2 : le signalement CCAPEX

Le bailleur personne physique ou SCI familiale doit signaler les impayés à la CCAPEX dès que l'arriéré atteint deux mois de loyer hors charges (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989). Ce signalement doit intervenir au moins deux mois avant l'assignation en justice. Son défaut rend l'assignation irrecevable. L'organisme payeur des aides au logement (CAF, MSA) déclenche un diagnostic social et financier.

Étape 3 : l'assignation devant le juge

Assignation devant le Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire. Délai d'attente : 2 à 6 mois. Demandes : résiliation du bail, expulsion, arriérés.

Étape 4 : le jugement d'expulsion

Rendu 1 à 2 mois après l'audience. Soit l'expulsion est prononcée, soit un délai est accordé avec plan d'apurement. Délai d'appel : 1 mois.

Étape 5 : le commandement de quitter les lieux

Après jugement exécutoire, un nouveau commandement est signifié par commissaire de justice. Il doit reproduire les articles L. 412-1 à L. 412-6 du CPCE.

Le locataire dispose de 2 mois pour quitter les lieux (art. L. 412-1 CPCE). Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir des délais supplémentaires jusqu'à 1 an (art. L. 412-3 et L. 412-4 CPCE), appréciés plus strictement depuis 2023 en cas de mauvaise foi.

Si le logement constitue la résidence principale du locataire, le commandement doit également être notifié à la Préfecture (art. L. 412-5 CPCE).

Étape 6 : l'expulsion effective et la force publique

Intervention du commissaire de justice, avec la force publique si nécessaire. En cas de refus du préfet d'accorder le concours de la force publique, l'État peut être tenu d'indemniser le bailleur pour le préjudice subi (loyers perdus, dégradations).

Délais et coûts récapitulatifs

La trêve hivernale : dates et exceptions

L'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution interdit toute expulsion locative entre le 1er novembre et le 31 mars. Cette suspension s'applique automatiquement, même si le jugement d'expulsion est exécutoire.

Exceptions légales (loi 2023-668)

La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a clarifié les exceptions. L'expulsion reste possible pendant la trêve hivernale dans les cas suivants :

• Squatteurs : occupation frauduleuse au sens de l'article 315-1 du Code pénal.
• Logement déclaré insalubre par arrêté préfectoral ou municipal.
• Relogement décent proposé au locataire expulsé dans des conditions respectant ses besoins.
• Locataire bénéficiant d'un hébergement d'urgence.

Ce qui change en 2027

Deux décrets du 12 février 2026 introduisent des seuils clairs pour déclencher le traitement des impayés concernant les locataires bénéficiaires d'une aide au logement (APL, ALF, ALS) : une dette cumulée de 450 euros, ou un retard de trois mois consécutifs. Ces seuils s'appliqueront aux impayés signalés à compter du 1er janvier 2027.

Pour les procédures en cours en 2026, les règles actuelles restent pleinement applicables. Les bailleurs dont le locataire perçoit une aide au logement ont intérêt à anticiper cette évolution dès maintenant, notamment dans leurs échanges avec la CAF ou la MSA.

Cas particuliers : les locataires protégés

Locataire de plus de 65 ans

Le locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures au plafond HLM bénéficie d'une protection spéciale (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). En fin de bail, le bailleur ne peut donner congé que s'il propose simultanément un relogement adapté aux besoins et aux ressources du locataire, dans un secteur géographique raisonnable.

En cours de bail pour impayés, la procédure judiciaire normale s'applique, mais le juge tient compte de l'âge pour accorder des délais. La protection ne bloque pas l'expulsion, elle la ralentit.

Locataire de plus de 70 ans

Même protection qu'à 65 ans. Le juge sera encore plus attentif aux délais accordés pour permettre un relogement digne.

Locataire handicapé ou invalide

Il n'existe pas d'immunité totale. Le juge tient compte du handicap pour accorder des délais supplémentaires, notamment si des ressources spécifiques (AAH, pension d'invalidité) sont attendues. La suspension de la clause résolutoire reste possible si le juge l'estime justifiée.

Locataire malade

Il n'existe pas de protection légale spécifique pour le locataire malade. La maladie est prise en compte comme élément de la situation personnelle lors de l'appréciation des délais. À noter : si le logement est insalubre, cela peut faciliter l'expulsion.

Locataire avec enfants mineurs

La présence d'enfants n'interdit pas l'expulsion, mais le juge accordera des délais suffisants pour permettre à la famille de trouver une solution de relogement. La Préfecture est avisée et peut activer des dispositifs d'hébergement d'urgence.

Locataire HLM

La procédure est similaire au secteur privé. Un outil supplémentaire existe : le protocole de cohésion sociale, qui permet de suspendre la procédure si le locataire reprend le paiement du loyer et s'engage dans un plan d'apurement de la dette.

Location meublée

La procédure est identique. Le délai du commandement de payer est de six semaines. Les baux étant plus courts (1 an en général), la procédure peut s'enclencher plus rapidement en fin de bail.

Location sans bail écrit

L'expulsion est possible, mais la preuve de la relation locative et des impayés est plus complexe à établir. En l'absence de clause résolutoire écrite, il faut passer par une résiliation judiciaire, ce qui allonge encore la procédure.

Après l'expulsion : récupérer les loyers impayés

La condamnation du locataire aux arriérés prononcée par le juge constitue un titre exécutoire, valable 10 ans. Vous pouvez engager des mesures d'exécution forcée et de recouvrement de créances :

• Saisie sur salaire (sur ordonnance du juge de l'exécution).
• Saisie sur compte bancaire.
• Saisie de véhicule ou d'autres biens mobiliers.

Affaires personnelles laissées dans le logement : un inventaire doit être dressé. Le locataire dispose d'un délai pour récupérer ses affaires. Passé ce délai, les objets peuvent être vendus aux enchères ou détruits selon leur valeur.

Questions fréquentes des bailleurs

Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour loyers impayés ?

Comptez 12 à 18 mois pour un dossier standard, sans contestation ni appel : 6 à 8 mois avant d'obtenir un jugement, puis plusieurs mois pour l'exécution effective. En cas de contestation, d'appel ou de refus de concours de la force publique, la procédure peut s'étendre jusqu'à 36 mois.

Combien de loyers impayés avant de lancer la procédure ?

La loi n'impose aucun seuil minimum. En pratique, la procédure peut être engagée dès le 2e mois consécutif sans paiement. Plus tôt vous agissez, plus la dette reste gérable et le recouvrement probable.

Un propriétaire peut-il expulser son locataire sans raison et sans jugement ?

Non, jamais. Même si la clause résolutoire est acquise, seul un commissaire de justice muni d'un titre exécutoire peut procéder à l'expulsion. Toute action unilatérale (serrures changées, accès coupés) est une infraction pénale.

Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?

En principe non. La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend toutes les expulsions. Des exceptions légales existent : squatteurs au sens de l'article 315-1 du Code pénal, logement insalubre, relogement décent proposé.

Peut-on expulser un locataire de plus de 65 ou 70 ans ?

Oui, mais avec des contraintes renforcées. En cours de bail pour impayés, la procédure normale s'applique. Le juge tient compte de l'âge pour les délais d'expulsion. En fin de bail, une obligation de relogement s'impose au bailleur.

Peut-on expulser un locataire handicapé qui paie son loyer ?

Non, sans motif légitime. Aucune infirmité ou handicap ne justifie en soi une expulsion. Si le locataire remplit ses obligations, il ne peut être expulsé en cours de bail que pour un motif légal grave.

Est-il utile de faire appel à un avocat pour une procédure d'expulsion ?

Fortement recommandé. Bien que non obligatoire devant le Juge des contentieux de la protection, l'avocat sécurise la procédure, rédige les actes, évite les vices de forme rédhibitoires et représente le bailleur à l'audience.

Comment accélérer une procédure d'expulsion ?

Il n'existe pas de procédure rapide légale. Les leviers : agir dès le 1er impayé, constituer un dossier solide, éviter les vices de forme, et demander à votre avocat de solliciter une date d'audience rapprochée. Certaines juridictions disposent d'audiences dédiées.

Comment récupérer les loyers impayés après une expulsion ?

Le jugement vaut titre exécutoire valable 10 ans. Vous pouvez engager des saisies (salaire, compte, véhicule). Si le locataire est insolvable, la caution ou la garantie loyers impayés (GLI) permet de se retourner.

Peut-on expulser un locataire sans clause résolutoire dans le bail ?

Oui, mais c'est plus long. Il faut passer par une action en résiliation judiciaire du bail, et non la simple acquisition de la clause résolutoire. Le juge dispose d'un plus grand pouvoir d'appréciation.

Que va changer le seuil de 450 euros prévu pour 2027 ?

À partir du 1er janvier 2027, les impayés des locataires bénéficiaires d'une aide au logement seront signalés dès 450 euros de dette cumulée ou trois mois de retard, en application des décrets du 12 février 2026. Les procédures engagées avant cette date restent soumises aux règles actuelles.

Les chiffres de l'expulsion locative en France (2025)

Les expulsions locatives atteignent un niveau sans précédent. En 2025, 30 500 ménages ont été expulsés de leur logement avec le concours de la force publique, un nouveau record en hausse d'environ 25 % sur un an (24 556 en 2024). Selon la Fondation pour le Logement des Défavorisés, les expulsions ont doublé en trois ans et été multipliées par huit depuis 1983 ; en intégrant les départs « volontaires » sous la menace d'une procédure, 130 000 à 200 000 personnes ont été concernées en 2025.

Selon la Fondation pour le Logement des Défavorisés, cette envolée tient moins à une hausse des impayés qu'à un durcissement de la procédure judiciaire lié à la réforme Kasbarian-Bergé de juillet 2023. En 2025, environ 175 000 commandements de payer ont été délivrés et 63 700 requêtes de concours de la force publique déposées.

Côté impayés, le taux moyen de loyers impayés se situe autour de 3,5 % du parc, stable sur un an mais en progression sur vingt ans. Dans le parc social, 18,7 % des locataires présentaient un retard de paiement au 31 décembre 2023, dont 1,4 % un retard supérieur à trois mois. Sur l'ensemble du parc, environ 1,5 million de ménages connaissent au moins un impayé ou un retard de loyer dans l'année, pour une dette locative de l'ordre de 3 000 € dans la moitié des cas.

Sources : Fondation pour le Logement des Défavorisés, ANIL, Union sociale pour l'habitat.

Références légales

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé.
• Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (commandement de payer).
• Code des procédures civiles d'exécution : art. L. 412-1, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-5, L. 412-6.
• Avis Cour de cassation (3e ch. civ.), 13 juin 2024, n° 24-70.002.
• Décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 (indemnisation refus concours force publique).
• Décrets du 12 février 2026 (seuils de détection des impayés pour les bénéficiaires d'une aide au logement, applicables au 1er janvier 2027).
• Article 315-1 du Code pénal (occupation frauduleuse, squatteurs).