En copropriété, tout se joue sur deux mois. C'est le délai pour contester une décision d'assemblée générale, et il est bref, impératif, et sans rattrapage. Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, vérifie la régularité des assemblées, engage ou défend les actions en nullité, conduit le recouvrement des charges et met en cause la responsabilité du syndic. Intervention à Paris et en Île-de-France, et dans toute la France en conseil. Voir l'ensemble de nos interventions en droit immobilier.
Comment nous intervenons en copropriété
| Votre situation | Ce que nous faisons | Ce que vous recevez |
|---|---|---|
| Vous venez de recevoir un procès-verbal | Contrôle de la convocation, des majorités et du contenu, calcul du délai restant | Un avis sur les chances de succès avant l'expiration des deux mois |
| Vous voulez contester une décision | Assignation en nullité et représentation devant le tribunal judiciaire | La procédure engagée dans le délai, avec les moyens retenus |
| Le syndicat fait face à des impayés | Mise en demeure, déchéance du terme, procédure accélérée au fond, inscription de la sûreté | Le recouvrement engagé et la créance garantie |
| Un copropriétaire a réalisé des travaux non autorisés | Mise en demeure, référé ou action au fond en remise en état | Une action ciblée avec demande de remise en état |
| Le syndic est défaillant | Analyse des manquements, action en responsabilité, accompagnement de la révocation | Un dossier de mise en cause documenté |
Les modalités de facturation figurent sur notre page honoraires.
Les majorités en assemblée générale
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Une décision prise à une majorité inadaptée est annulable, et c'est le motif de contestation le plus fréquent.
| Majorité | Règle de calcul | Domaine principal |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Gestion courante, travaux d'entretien, approbation des comptes, budget prévisionnel |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Désignation du syndic, travaux d'amélioration, autorisation de travaux affectant les parties communes |
| Article 25-1 | Passerelle : si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l'article 24 | Sécurise les décisions de l'article 25 qui ont failli passer |
| Article 26 | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Modification du règlement quant à la jouissance des parties communes, actes d'acquisition ou de disposition |
La convocation doit être adressée au moins vingt et un jours avant la réunion, avec un ordre du jour précis et les annexes obligatoires. Un défaut de convocation ou une annexe manquante fragilise l'ensemble des décisions prises.
Contester une décision d'assemblée générale
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire en nullité de la décision, en application de l'article 42 de la loi de 1965.
Charges de copropriété impayées et recouvrement
Le syndicat dispose d'outils rapides, à condition de les enclencher dans l'ordre.
- La déchéance du terme. À défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent immédiatement exigibles, en application de l'article 19-2 de la loi de 1965. La dette réclamée change alors d'échelle.
- La procédure accélérée au fond. Elle permet d'obtenir un titre exécutoire dans un délai bien plus court qu'une procédure ordinaire.
- La garantie. Les créances du syndicat sont garanties par une hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur. Cette sûreté a remplacé l'ancien privilège immobilier spécial au 1er janvier 2022, à la suite de la réforme des sûretés, et son inscription obéit à des règles de publicité qu'il faut respecter.
Côté copropriétaire débiteur, une contestation sérieuse des charges appelées ou une demande de délais se prépare avant l'audience, pas après le jugement.
Travaux en copropriété, parties communes et destination de l'immeuble
Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble supposent une autorisation de l'assemblée générale, à la majorité applicable selon leur nature. À défaut, le syndicat peut obtenir la remise en état aux frais du copropriétaire, et l'action reste ouverte longtemps après l'achèvement des travaux.
Un changement de destination d'un lot, par exemple la transformation d'un local commercial en logement ou d'un appartement en bureau, doit être compatible avec la destination de l'immeuble telle que définie par le règlement de copropriété. C'est cette destination, et non le seul règlement d'urbanisme, qui commande la faisabilité.
La copropriété est par ailleurs soumise à des obligations de programmation issues des réformes récentes, notamment le fonds de travaux, le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic de performance énergétique collectif, dont le calendrier d'entrée en vigueur dépend de la taille de la copropriété. Ces échéances conditionnent aujourd'hui l'ordre du jour de nombreuses assemblées.
Le syndic, ses obligations et sa révocation
Le syndic est le mandataire du syndicat. Sa responsabilité peut être engagée en cas de gestion défaillante : défaut de souscription des assurances, absence de recouvrement des charges, travaux engagés sans décision d'assemblée, comptabilité irrégulière, convocation tardive. L'assemblée générale peut le révoquer pour un motif légitime, et la préparation de cette décision, y compris la mise en concurrence préalable, se prépare avec le conseil syndical plusieurs semaines à l'avance.
Questions fréquentes sur la copropriété
Comment contester une décision d'assemblée générale ?
En saisissant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal, à condition d'avoir voté contre ou d'avoir été absent. Une lettre au syndic n'interrompt pas ce délai, seule l'assignation le fait.
Quelle majorité pour autoriser des travaux sur les parties communes ?
En principe la majorité de l'article 25, celle des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins le tiers de ces voix sans les atteindre, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24.
Que peut faire le syndicat face à des charges impayées ?
Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non échues de l'exercice deviennent exigibles et le syndicat peut saisir le juge selon la procédure accélérée au fond. Sa créance est garantie par une hypothèque légale spéciale sur le lot.
Peut-on révoquer le syndic en cours de mandat ?
Oui, par décision de l'assemblée générale pour un motif légitime, la question devant figurer à l'ordre du jour. Sa responsabilité contractuelle peut par ailleurs être engagée séparément en cas de faute de gestion.
Un copropriétaire a fermé son balcon sans autorisation, que faire ?
Mettre en demeure, puis saisir le juge en remise en état. Ces travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble et supposaient une autorisation de l'assemblée générale, dont l'absence rend l'ouvrage irrégulier quelle que soit sa qualité.
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Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.