La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, qui organisent les relations entre copropriétaires, le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété.
Le cabinet Miraï Avocats conseille et représente copropriétaires, syndicats de copropriétaires et syndics professionnels dans tous les litiges et questions relevant du droit de la copropriété, devant le tribunal judiciaire compétent.
Le statut de la copropriété
Règlement de copropriété et état descriptif de division
Le règlement de copropriété est le document fondateur qui définit la destination de l'immeuble, la répartition des parties privatives et des parties communes, les droits et obligations des copropriétaires et les modalités de fonctionnement du syndicat. Le cabinet analyse les règlements de copropriété, identifie les clauses illicites ou obsolètes et accompagne les syndicats dans les procédures de mise à jour ou de modification du règlement.
Modification de la destination des parties privatives
Tout changement de destination d'un lot privatif (transformation d'un local commercial en logement, d'un appartement en bureau, etc.) doit être conforme à la destination de l'immeuble telle que définie par le règlement de copropriété. Le cabinet analyse la faisabilité de ces transformations et représente les copropriétaires devant l'assemblée générale ou, en cas de litige, devant les tribunaux.
Assemblées générales de copropriétaires
Régularité des convocations et des décisions
L'assemblée générale est l'organe décisionnel de la copropriété. Ses décisions ne sont valables que si les règles de convocation (délai de 21 jours, ordre du jour précis, annexes obligatoires), de quorum et de majorité sont respectées. Le cabinet vérifie la régularité des assemblées générales et, le cas échéant, introduit des actions en nullité des décisions irrégulières dans le délai légal de deux mois.
Contestation des décisions d'assemblée générale
Tout copropriétaire opposant ou défaillant lors d'une assemblée générale peut contester les décisions prises dans un délai de deux mois à compter de leur notification. Le cabinet évalue le bien-fondé d'une contestation, rédige l'assignation et représente le copropriétaire devant le tribunal judiciaire. Il intervient également pour défendre la régularité des décisions en cas d'action en nullité engagée par un tiers.
Charges de copropriété et syndic
Recouvrement des charges impayées
Les charges de copropriété impayées fragilisent l'équilibre financier du syndicat. La loi offre au syndicat des voies de recouvrement efficaces : mise en demeure, injonction de payer, saisie immobilière de la quote-part du copropriétaire défaillant. Le cabinet assiste les syndicats dans ces procédures et conseille les copropriétaires débiteurs sur les modalités d'apurement de leur dette.
Responsabilité du syndic et révocation
Le syndic professionnel est mandataire du syndicat des copropriétaires. Sa responsabilité peut être engagée en cas de gestion défaillante : absence de souscription d'assurance, défaut de recouvrement des charges, réalisation de travaux sans décision d'assemblée, tenue irrégulière des comptes. Le cabinet représente les syndicats dans les actions en responsabilité contre le syndic et accompagne les procédures de révocation et de changement de syndic.
Contentieux entre copropriétaires
Les litiges entre copropriétaires sont fréquents : empiétements sur les parties communes, modifications non autorisées des parties privatives, nuisances, troubles de voisinage, non-respect du règlement de copropriété. Le cabinet représente les copropriétaires dans ces procédures, devant le juge des référés pour les mesures urgentes et devant le tribunal judiciaire au fond, en sollicitant si nécessaire la remise en état des lieux et l'allocation de dommages et intérêts.
Travaux sur parties communes et parties privatives
Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble requièrent une autorisation de l'assemblée générale. À défaut, le syndicat peut obtenir la remise en état aux frais du copropriétaire fautif. Le cabinet conseil les copropriétaires sur les travaux qu'ils peuvent réaliser sans autorisation (amélioration des parties privatives ne portant pas atteinte aux parties communes) et représente les parties en cas de litige.