Copropriété — Avocat en droit immobilier à Paris

La copropriété désigne l'organisation juridique de tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce statut impose des règles strictes de fonctionnement, d'administration et de prise de décision collective qui génèrent un contentieux abondant et spécifique.

Maître Léa Scemama conseille et défend copropriétaires, syndicats de copropriétaires et syndics sur l'ensemble du territoire, tant en phase de conseil et de prévention qu'en contentieux devant le tribunal judiciaire.

Règlement de copropriété et état descriptif de division

Analyse et interprétation du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est le document fondateur de la copropriété. Il détermine la destination de l'immeuble, définit les parties privatives et les parties communes, fixe les conditions de leur jouissance et établit les règles de répartition des charges entre copropriétaires. Son interprétation est souvent source de litiges, notamment lorsqu'il s'agit de déterminer si un élément est une partie privative ou commune, ou si une activité est conforme à la destination de l'immeuble.

Le cabinet Miraï Avocats intervient pour analyser le règlement de copropriété, conseiller les copropriétaires sur leurs droits et obligations, et défendre leurs intérêts en cas de litige portant sur l'interprétation ou l'application de ses clauses.

Modification et mise en conformité du règlement

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a imposé aux syndicats de copropriétaires de mettre en conformité leur règlement de copropriété avec les évolutions législatives, notamment en identifiant clairement les parties communes spéciales et les charges spéciales correspondantes. Le cabinet accompagne les syndicats et les syndics dans ces opérations de mise à jour, ainsi que dans toute modification du règlement (changement de destination, nouvelle répartition des charges, création de lots).

Clauses réputées non écrites

Certaines clauses du règlement de copropriété peuvent être déclarées non écrites par le juge lorsqu'elles sont contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 — par exemple une clause imposant une répartition des charges non conforme aux critères légaux, ou une clause restreignant de manière injustifiée les droits d'un copropriétaire sur ses parties privatives. Le cabinet engage les actions en déclaration de clauses non écrites et défend les copropriétaires confrontés à l'application de clauses illicites.

Assemblées générales de copropriétaires

Conseil en amont de l'assemblée générale

L'assemblée générale est l'organe souverain de la copropriété : elle vote le budget prévisionnel, approuve les comptes, décide des travaux, désigne le syndic et prend l'ensemble des décisions relatives à l'administration de l'immeuble. Les règles de majorité diffèrent selon la nature des décisions (majorité simple de l'article 24, majorité absolue de l'article 25, double majorité de l'article 26, unanimité).

Le cabinet conseille copropriétaires et syndics en amont :

• Vérification de la régularité de la convocation (délai de 21 jours, ordre du jour, pièces jointes obligatoires)
• Analyse des projets de résolution et de la majorité requise pour chacun
• Rédaction de projets de résolution à inscrire à l'ordre du jour
• Conseil sur la stratégie de vote et les mandats de représentation
• Assistance et représentation du copropriétaire lors de l'assemblée

Contestation des décisions d'assemblée générale

Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est un délai de forclusion : il ne peut être ni suspendu ni interrompu. Il est donc impératif de consulter un avocat dès réception du procès-verbal.

Motifs fréquents de contestation :

• Irrégularité de la convocation (défaut de notification, délai non respecté, absence de pièces jointes)
• Vice affectant la tenue de l'assemblée (quorum, règles de majorité, défaut de mention au procès-verbal)
• Abus de majorité : décision prise dans le seul intérêt de certains copropriétaires au détriment des autres
• Décision portant atteinte aux droits d'un copropriétaire sur ses parties privatives
• Non-respect de la destination de l'immeuble
• Appel de fonds irrégulier ou injustifié

Relations avec le syndic de copropriété

Contrôle de la gestion du syndic

Le syndic est l'organe exécutif de la copropriété : il administre l'immeuble, exécute les décisions de l'assemblée générale, gère la comptabilité, assure la conservation de l'immeuble et représente le syndicat en justice. Le cabinet assiste les copropriétaires et le conseil syndical dans le contrôle de la gestion du syndic : vérification des comptes, conformité du contrat de syndic aux dispositions légales, respect du budget voté et des décisions d'assemblée générale.

Carence du syndic et responsabilité

Lorsque le syndic manque à ses obligations (défaut d'entretien de l'immeuble, absence de convocation de l'assemblée générale annuelle, non-exécution des travaux votés, erreurs comptables, défaut de souscription de l'assurance de l'immeuble), sa responsabilité civile peut être engagée. Le cabinet agit en responsabilité contre le syndic défaillant et, en cas de carence grave, sollicite la désignation d'un administrateur provisoire auprès du président du tribunal judiciaire.

Changement de syndic

Le changement de syndic obéit à des règles précises : inscription de la question à l'ordre du jour, présentation des candidatures, vote à la majorité absolue de l'article 25. Le cabinet accompagne les copropriétaires ou le conseil syndical dans cette démarche, de la convocation de l'assemblée générale jusqu'au transfert effectif des archives et des fonds.

Charges de copropriété

Répartition et contestation des charges

Les charges de copropriété se divisent en charges générales (réparties proportionnellement aux tantièmes) et charges spéciales (réparties en fonction de l'utilité des services et équipements pour chaque lot). La répartition est fixée par le règlement de copropriété et ne peut être modifiée qu'à l'unanimité ou par décision judiciaire.

Le cabinet intervient pour contester une répartition non conforme aux critères légaux (action en révision des charges de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de lésion de plus d'un quart), pour contester des appels de fonds irréguliers ou pour défendre un copropriétaire poursuivi pour charges impayées.

Recouvrement des charges impayées

Le recouvrement des charges impayées est une préoccupation majeure pour les syndicats de copropriétaires. Le syndic dispose de moyens d'action spécifiques : mise en demeure, procédure d'injonction de payer, action en référé provision, et le cas échéant, inscription d'une hypothèque légale spéciale du syndicat sur le lot du copropriétaire défaillant (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le cabinet assiste les syndics dans ces procédures et défend les copropriétaires poursuivis lorsque la créance est contestée.

Travaux en copropriété

Travaux sur les parties communes

Les travaux portant sur les parties communes (ravalement, réfection de la toiture, mise aux normes de l'ascenseur, rénovation énergétique) doivent être votés en assemblée générale selon les règles de majorité applicables : majorité simple pour les travaux d'entretien, majorité absolue pour les travaux d'amélioration, double majorité pour les travaux comportant une transformation ou un changement d'affectation. Le cabinet conseille le syndicat et les copropriétaires sur la majorité requise et défend leurs intérêts en cas de contestation.

Travaux sur les parties privatives affectant les parties communes

Les travaux entrepris par un copropriétaire dans ses parties privatives nécessitent l' autorisation préalable de l'assemblée générale lorsqu'ils affectent les parties communes, l'aspect extérieur de l'immeuble ou les murs porteurs. Les travaux réalisés sans autorisation peuvent donner lieu à une action en remise en état. Le cabinet accompagne les copropriétaires dans l'obtention de l'autorisation ou, en cas de refus abusif, sollicite une autorisation judiciaire.

Urgence et travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble

En cas d'urgence (péril, sécurité des personnes, sinistre), le syndic peut faire exécuter les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble sans autorisation préalable de l'assemblée générale (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le cabinet assiste le syndic dans la justification de l'urgence et défend les copropriétaires qui contestent le caractère urgent des travaux ou le montant des dépenses engagées.

Litiges entre copropriétaires

Troubles de voisinage en copropriété

La vie en copropriété est source de nombreux conflits : nuisances sonores, odeurs, encombrement des parties communes, non-respect du règlement de copropriété (activité non autorisée, détention d'animaux, modification des parties communes sans autorisation). Le cabinet assiste le copropriétaire victime dans la constitution de son dossier de preuve, la mise en demeure de l'auteur du trouble et, le cas échéant, la saisine du tribunal pour obtenir la cessation du trouble sous astreinte et des dommages-intérêts.

Empiétement et atteinte aux parties privatives

L'empiétement d'un copropriétaire sur les parties communes ou sur les parties privatives d'un autre copropriétaire constitue une atteinte au droit de propriété pouvant donner lieu à une action en démolition ou en remise en état. De même, l'appropriation sans titre d'une partie commune (intégration d'un couloir commun à un lot privatif, fermeture d'un balcon commun) peut être contestée par tout copropriétaire ou par le syndicat.

Dégâts des eaux et sinistres

Les dégâts des eaux constituent l'un des sinistres les plus fréquents en copropriété. La détermination de l'origine du sinistre (partie privative, partie commune, lot voisin) et la répartition des responsabilités entre le syndicat, le copropriétaire responsable et les assureurs génèrent un contentieux technique. Le cabinet intervient pour faire valoir vos droits, que vous soyez victime ou mis en cause, et coordonne les opérations avec les experts d'assurance.

Pré-contentieux : prévenir et résoudre les conflits

De nombreux conflits en copropriété peuvent être résolus sans procédure judiciaire par une intervention précoce et structurée. Le cabinet Miraï Avocats privilégie la voie pré-contentieuse chaque fois que la situation le permet.

Interventions pré-contentieuses fréquentes :

• Mise en demeure du syndic d'exécuter les décisions de l'assemblée générale ou de réaliser des travaux urgents
• Mise en demeure d'un copropriétaire de cesser un trouble ou de remettre en état les lieux
• Négociation d'échéanciers de régularisation de charges impayées
• Médiation entre copropriétaires en cas de conflit de voisinage
• Assistance à la rédaction de résolutions correctives pour la prochaine assemblée générale
• Conseil sur l'opportunité et les conditions d'une action en justice avant de s'engager

Contentieux de la copropriété

Lorsque la voie amiable échoue, le cabinet Miraï Avocats représente copropriétaires, syndicats et syndics devant le tribunal judiciaire dans l'ensemble des litiges liés à la copropriété. La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire pour la quasi-totalité des contentieux de copropriété.

Principaux contentieux traités :

• Contestation de décisions d'assemblée générale (annulation, abus de majorité)
• Action en révision de la répartition des charges (article 12 de la loi du 10 juillet 1965)
• Action en déclaration de clauses réputées non écrites du règlement de copropriété
• Recouvrement de charges impayées (injonction de payer, référé provision, hypothèque légale)
• Action en responsabilité contre le syndic pour carence ou faute de gestion
• Action en autorisation judiciaire de travaux en cas de refus abusif de l'assemblée générale
• Action en remise en état pour travaux non autorisés ou empiétement
• Contentieux des sinistres (dégâts des eaux, désordres constructifs) et de l'indemnisation
• Demande de désignation d'un administrateur provisoire ou d'un mandataire ad hoc
• Actions liées aux troubles anormaux de voisinage en copropriété

Pourquoi faire appel à un avocat en droit de la copropriété ?

Le droit de la copropriété est un droit technique, marqué par des délais de forclusion très courts (deux mois pour contester une décision d'assemblée générale) et des règles de majorité complexes. Une erreur de procédure peut rendre une action irrecevable ou compromettre définitivement les droits d'un copropriétaire.

L'intervention d'un avocat est recommandée dès l'apparition d'une difficulté et indispensable en cas de contentieux, la représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire. Une prise en charge rapide permet souvent de désamorcer le conflit et de préserver l'équilibre de la copropriété.

Le cabinet Miraï Avocats intervient à chaque étape de la vie de votre copropriété : conseil, prévention, assistance en assemblée générale, pré-contentieux et contentieux.