Baux soumis au Code civil — Avocat en droit immobilier à Paris

Le bail civil, également appelé bail de droit commun, désigne tout contrat de location régi par les articles 1713 à 1778 du Code civil, à l'exclusion des régimes spéciaux du bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989), du bail commercial (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) et du bail professionnel.

Ce régime se caractérise par une large liberté contractuelle : les parties déterminent librement la durée du bail, le montant du loyer, les conditions de révision, les modalités de congé et les obligations respectives du bailleur et du preneur. Cette souplesse impose une rédaction particulièrement rigoureuse du contrat.

Maître Léa Scemama accompagne bailleurs et locataires sur l'ensemble du territoire dans la rédaction, la négociation et le contentieux des baux soumis au Code civil.

Champ d'application du bail civil

Le bail de droit commun s'applique aux locations qui échappent aux régimes spéciaux. Il concerne notamment :

• Les résidences secondaires (logement occupé moins de 8 mois par an, non constitué en résidence principale du locataire)
• Les logements de fonction mis à disposition d'un salarié par son employeur en lien avec son contrat de travail
• Les locations consenties à des personnes morales (sociétés, associations) pour loger leurs salariés ou exercer leurs activités non commerciales
• Les locations saisonnières et les meublés de tourisme (sous réserve de la réglementation spécifique applicable)
• Les locations de garages, parkings, caves ou locaux de stockage indépendants d'un bail d'habitation
• Les locations de terrains nus (hors bail rural)
• Les locations de locaux à usage associatif ou d'entreposage ne relevant ni du bail commercial ni du bail professionnel

Le critère déterminant est l'usage du bien : dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent automatiquement, quelle que soit la qualification donnée au bail par les parties.

Rédaction et négociation du bail civil

L'importance d'une rédaction rigoureuse

Contrairement aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou au statut des baux commerciaux, le bail civil ne bénéficie d'aucun cadre législatif supplétif détaillé. Les droits et obligations des parties résultent essentiellement des stipulations contractuelles. Toute imprécision dans le contrat peut être source de litige, car en l'absence de clause spécifique, ce sont les usages locaux et les règles générales du Code civil qui s'appliquent souvent au détriment de l'une des parties.

Clauses essentielles du bail civil

Le cabinet rédige et négocie l'ensemble des clauses du bail civil, notamment :

• Désignation précise des lieux loués et de leur destination (résidence secondaire, logement de fonction, usage associatif)
• Exclusion expresse de l'application de la loi du 6 juillet 1989 et justification de cette exclusion
• Durée du bail, conditions de reconduction et de résiliation anticipée
• Montant du loyer, périodicité de paiement et clause de révision (indice IRL, ICC ou indice convenu)
• Montant et conditions de restitution du dépôt de garantie (librement fixé, contrairement au plafonnement de la loi de 1989)
• Répartition des charges, travaux et réparations entre bailleur et preneur
• Conditions de sous-location
• Modalités de congé (délai de préavis, forme de la notification)
• Clause résolutoire en cas de manquement du preneur à ses obligations
• Réalisation de l'état des lieux d'entrée et de sortie

Diagnostics techniques

Même en dehors du champ de la loi de 1989, certaines obligations d'information du bailleur subsistent. Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit être annexé au bail dans la plupart des cas : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949, état des risques et pollutions (ERP), et le cas échéant, diagnostic amiante. Le cabinet vérifie la conformité du dossier de diagnostics annexé au bail.

Obligations respectives du bailleur et du preneur

Obligations du bailleur

Le bailleur est tenu, en vertu de l'article 1719 du Code civil, de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et de réaliser les grosses réparations (article 606 du Code civil), sauf clause contraire. Contrairement au bail d'habitation, les parties peuvent aménager contractuellement la répartition des obligations d'entretien, ce qui rend la rédaction du bail déterminante.

Obligations du preneur

Le preneur doit payer le loyer et les charges aux termes convenus (article 1728 du Code civil), user de la chose louée conformément à la destination prévue au bail, répondre des dégradations survenues pendant la durée de la location et restituer les lieux en bon état à l'expiration du bail, sous réserve de la vétusté normale. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état (article 1731 du Code civil), présomption simple qu'il peut renverser par tous moyens.

Risque de requalification du bail civil

Le principal risque juridique du bail civil est la requalification en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 lorsque le logement constitue en réalité la résidence principale du locataire. La loi de 1989 étant d'ordre public, le juge peut, à la demande du locataire, écarter la qualification de bail civil et appliquer rétroactivement les dispositions protectrices du statut des baux d'habitation.

Conséquences de la requalification :

• Application rétroactive de la durée minimale légale du bail (3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale)
• Application de l'encadrement des loyers dans les zones concernées
• Plafonnement du dépôt de garantie (à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide)
• Annulation d'un congé délivré sans respecter les motifs légaux de la loi de 1989
• Remboursement des sommes indûment perçues (loyers supérieurs au plafond, dépôt de garantie excessif)
• Dommages-intérêts au profit du locataire

Le cabinet assiste les bailleurs dans la sécurisation de leurs baux civils afin de prévenir tout risque de requalification, et défend les locataires qui souhaitent obtenir la requalification de leur bail en bail d'habitation.

Exécution du bail et difficultés en cours de bail

Révision du loyer

En l'absence de clause de révision, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. Si une clause de révision est prévue, elle doit définir précisément l'indice de référence, la périodicité et les modalités de calcul. Le cabinet vérifie la validité de la clause et assiste les parties en cas de désaccord sur son application.

Trouble de jouissance

Le bailleur est tenu d'assurer la jouissance paisible des lieux au preneur pendant toute la durée du bail (article 1719 du Code civil). Tout manquement : défaut d'entretien, nuisances provenant de l'immeuble, travaux excessifs, peut donner lieu à une action en réduction de loyer et en dommages-intérêts. Le cabinet assiste le preneur dans la mise en demeure du bailleur et, le cas échéant, dans la saisine du tribunal judiciaire.

Travaux et réparations

La répartition des travaux entre bailleur et preneur est déterminée par les clauses du bail. À défaut de clause spécifique, les règles générales du Code civil s'appliquent : les grosses réparations (article 606 du Code civil) incombent au bailleur, et les réparations locatives au preneur (article 1754 du Code civil). Le cabinet intervient en cas de désaccord sur la nature des travaux ou sur la partie tenue de les réaliser.

Fin du bail civil

Congé et préavis

Les modalités de congé sont fixées librement par le contrat. En l'absence de clause spécifique, les règles supplétives du Code civil s'appliquent : pour les baux à durée déterminée, le bail prend fin automatiquement à l'échéance ; pour les baux à durée indéterminée, chaque partie peut donner congé en respectant les délais d'usage (article 1736 du Code civil). Le bailleur n'a pas à justifier d'un motif pour donner congé, sauf clause contraire du bail.

Restitution du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties (il n'est pas plafonné comme dans le cadre de la loi de 1989). En l'absence de clause spécifique, le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai raisonnable après la restitution des lieux, déduction faite des sommes dues au titre des réparations locatives dûment justifiées. Le cabinet intervient en cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie.

État des lieux de sortie et responsabilité

L'état des lieux de sortie permet de comparer l'état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire. Les dégradations constatées, autres que celles résultant de la vétusté normale, sont à la charge du preneur. En l'absence d'état des lieux d'entrée, la présomption de l'article 1731 du Code civil joue en faveur du bailleur, mais le preneur peut la combattre par tous moyens de preuve. Le cabinet assiste les parties dans la réalisation de l'état des lieux et dans le règlement des différends.

Pré-contentieux : résoudre les difficultés avant le procès

Les litiges nés d'un bail civil peuvent souvent être résolus par une intervention pré-contentieuse efficace, évitant les délais et les coûts d'une procédure judiciaire.

Interventions pré-contentieuses fréquentes :

• Mise en demeure du bailleur de réaliser des travaux ou de restituer le dépôt de garantie
• Mise en demeure du preneur de régler les loyers impayés ou de cesser un usage non conforme
• Négociation des conditions de résiliation anticipée du bail
• Négociation d'un accord transactionnel sur l'état des lieux de sortie et les retenues sur le dépôt de garantie
• Analyse du risque de requalification avant toute procédure de congé ou d'expulsion

Contentieux du bail civil

Lorsque la voie amiable échoue, le cabinet Miraï Avocats représente bailleurs et preneurs devant le tribunal judiciaire dans l'ensemble des litiges nés d'un bail soumis au Code civil.

Loyers impayés et résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer constitue le motif de contentieux le plus fréquent. Le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire (si elle est prévue au contrat) ou, à défaut, la résiliation judiciaire pour manquement du preneur à ses obligations. Le cabinet assiste le bailleur dans le recouvrement des loyers impayés et la procédure d'expulsion, et défend le preneur en sollicitant des délais ou en contestant la régularité de la procédure.

Requalification du bail

L'action en requalification du bail civil en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 est engagée par le locataire devant le tribunal judiciaire. Le juge recherche la commune intention des parties au jour de la conclusion du bail et vérifie si le logement constituait effectivement la résidence principale du locataire. Le cabinet assiste tant le locataire demandeur que le bailleur défendeur.

Restitution du dépôt de garantie

En cas de refus du bailleur de restituer le dépôt de garantie ou de désaccord sur le montant des retenues, le preneur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le remboursement des sommes indûment retenues, assorti le cas échéant de dommages-intérêts.

Trouble de jouissance et responsabilité du bailleur

Le preneur qui subit un trouble de jouissance imputable au bailleur (défaut de délivrance, défaut d'entretien, nuisances) peut agir en justice pour obtenir une réduction de loyer, l'exécution forcée des travaux et des dommages-intérêts.

Expulsion du preneur

L'expulsion d'un occupant dans le cadre d'un bail civil obéit aux règles générales de la procédure civile : le bailleur doit obtenir un titre exécutoire, faire signifier un commandement de quitter les lieux et, en cas de maintien dans les lieux, solliciter le concours de la force publique. Le cabinet accompagne le bailleur dans chaque étape de la procédure et défend le preneur contre les expulsions irrégulières.

Pourquoi faire appel à un avocat pour votre bail civil ?

Le bail civil offre une grande liberté contractuelle, mais cette liberté impose une vigilance particulière dans la rédaction du contrat. Un bail mal rédigé expose le bailleur au risque de requalification et le preneur à des conditions déséquilibrées.

Le cabinet est également compétent pour gérer les situations où la qualification du bail est incertaine (résidence secondaire devenue résidence principale, logement de fonction dont les conditions évoluent, local à usage mixte) et pour déterminer le régime juridique applicable.

Le cabinet Miraï Avocats intervient à chaque étape de la vie du bail civil : rédaction, négociation, conseil, pré-contentieux et contentieux.