Céder un bail commercial, seul ou avec le fonds de commerce, suppose de respecter les clauses du bail, d'obtenir le cas échéant l'agrément du bailleur et de mesurer la garantie que le cédant continue de devoir pendant trois ans. Maître Léa Scemama conseille le cédant, le repreneur ou le bailleur, rédige l'acte et sécurise les formalités. Le cabinet intervient partout en France. Cette page complète notre page avocat bail commercial, qui couvre le bail de sa signature à son contentieux.
Confier la cession de votre bail commercial au cabinet
| Votre dossier | Ce que prévoit le cabinet |
|---|---|
| Prise en charge | Rappel sous 24 heures ouvrées, puis un premier échange pour analyser le bail, sa clause de cession, la destination autorisée et le calendrier de l'opération. |
| Honoraires | Fourchette indicative de 1 000 à 2 500 € HT pour l'analyse, la négociation et la rédaction, fixée dans une convention d'honoraires signée avant tout commencement. |
| Hors de Paris | Partout en France. Hors du ressort de la cour d'appel de Paris, un avocat postulant local est associé au dossier lorsque la loi l'impose (loi du 31 décembre 1971, article 5). Le cabinet reste votre interlocuteur. |
| Suivi | Un interlocuteur unique, Maître Léa Scemama, de l'analyse du bail à la signature de l'acte et aux formalités qui suivent. |
Cession du droit au bail seule ou avec le fonds de commerce
La cession au repreneur du fonds de commerce ne peut jamais être interdite : toute convention qui interdit au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds est réputée non écrite (article L. 145-16 du Code de commerce). La cession isolée du droit au bail, sans le fonds, peut en revanche être strictement encadrée par le bail : agrément du cessionnaire, intervention du bailleur à l'acte, garantie solidaire du cédant.
La différence compte dès la négociation : un repreneur qui ne reprend que les locaux, pour y exercer une autre activité, dépend entièrement de ce que le bail permet, et souvent de l'accord du bailleur.
Les deux opérations comparées
| Question | Cession avec le fonds | Cession du seul droit au bail | Texte |
|---|---|---|---|
| Le bail peut-il interdire la cession ? | Non, la clause est réputée non écrite | Le bail peut la soumettre à des conditions strictes | Code de commerce, art. L. 145-16 |
| Clause d'agrément du bailleur | Valable, mais elle ne peut aboutir à bloquer l'opération par principe | Appliquée selon ses termes | Code de commerce, art. L. 145-16 |
| Garantie solidaire du cédant | Invocable pendant trois ans à compter de la cession | Invocable pendant trois ans à compter de la cession | Code de commerce, art. L. 145-16-2 |
| État des lieux | Établi contradictoirement lors de la cession | Établi contradictoirement lors de la cession | Code de commerce, art. L. 145-40-1 |
| Droit de préemption de la commune | À purger si le local est situé dans un périmètre de sauvegarde | À purger si le local est situé dans un périmètre de sauvegarde | Code de l'urbanisme, art. L. 214-1 |
Pour la vente du fonds lui-même, son prix, le séquestre et les formalités propres au fonds, voir notre page avocat cession de fonds de commerce.
Les clauses du bail à vérifier avant de céder
Avant de signer une promesse de cession, le bail se relit clause par clause. Les points qui décident de la faisabilité et du prix :
- La clause de cession : agrément préalable du cessionnaire, forme de la demande, intervention du bailleur à l'acte.
- La garantie solidaire du cédant : son étendue et sa durée, dans la limite de trois ans fixée par la loi (article L. 145-16-2 du Code de commerce).
- La clause de destination : l'activité du repreneur doit entrer dans celle que le bail autorise, faute de quoi il faudra une déspécialisation, que nous traitons sur la page bail commercial.
- Une éventuelle clause de préférence ou de préemption au profit du bailleur, et ses délais de réponse.
- L'échéance du bail et la date de la prochaine période triennale, qui pèsent directement sur la valeur du droit au bail.
La garantie solidaire du cédant
Beaucoup de baux prévoient que le cédant reste garant, solidairement avec le repreneur, du paiement des loyers. Cette garantie est encadrée : le bailleur ne peut l'invoquer que pendant trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2 du Code de commerce), et il doit informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (article L. 145-16-1).
Côté cédant, l'enjeu est de limiter cette garantie dans l'acte et de suivre la situation du repreneur ; côté bailleur, de vérifier la solidité du repreneur avant d'agréer la cession.
Les formalités de la cession du bail commercial
| Formalité | Quand et comment | Texte |
|---|---|---|
| Agrément du bailleur | Lorsque le bail le prévoit, dans les formes et délais qu’il fixe | Le bail |
| Intervention du bailleur à l'acte | Lorsque le bail l'exige | Le bail |
| État des lieux | Établi contradictoirement par les parties ou, à défaut, par commissaire de justice à frais partagés par moitié | Code de commerce, art. L. 145-40-1 |
| Purge du droit de préemption de la commune | Lorsque le local est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat | Code de l'urbanisme, art. L. 214-1 |
Le prix de cession du droit au bail
Le prix est librement fixé entre le cédant et le repreneur. Il dépend de l'emplacement, de l'écart entre le loyer en cours et la valeur locative du marché, de la durée restant à courir et de l'étendue de la destination autorisée : un loyer inférieur au marché et une destination large augmentent la valeur du droit au bail.
Lorsque le bail approche de son échéance, la valeur du droit au bail dépend aussi des conditions de son renouvellement, que nous détaillons sur notre page avocat renouvellement de bail commercial.
Le rôle de l'avocat dans une cession de bail commercial
| Vous êtes | Ce que fait le cabinet |
|---|---|
| Cédant | Analyse du bail et de sa clause de cession, demande d'agrément, négociation du prix et de la garantie, rédaction de l'acte |
| Repreneur | Audit du bail (destination, loyer, charges, échéance), vérification des actes déjà délivrés, négociation des conditions et de l'état des lieux |
| Bailleur | Examen de la solidité du repreneur, réponse à la demande d'agrément, intervention à l'acte, suivi de la garantie du cédant |
Questions fréquentes sur la cession de bail commercial
Le bailleur peut-il refuser la cession de mon bail commercial ?
S'il s'agit d'une cession au repreneur de votre fonds de commerce, le bail ne peut pas l'interdire : une telle clause est réputée non écrite (article L. 145-16 du Code de commerce). Une clause d'agrément reste valable, sans pouvoir bloquer l'opération par principe. La cession du seul droit au bail peut, elle, être strictement encadrée par le bail.
Combien de temps le cédant reste-t-il garant du repreneur ?
Trois ans au plus à compter de la cession lorsque le bail prévoit une garantie solidaire (article L. 145-16-2 du Code de commerce). Le bailleur doit informer le cédant de tout impayé du repreneur dans le mois qui suit l'échéance (article L. 145-16-1).
Un état des lieux est-il obligatoire lors de la cession ?
Oui. Il est établi contradictoirement par les parties ou, à défaut, par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié (article L. 145-40-1 du Code de commerce).
Combien coûte l'accompagnement d'un avocat pour une cession de bail commercial ?
La fourchette indicative est de 1 000 à 2 500 € HT pour l'analyse, la négociation et la rédaction. Le montant est fixé dans une convention d'honoraires signée avant tout commencement.
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Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.
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