À son échéance, le bail commercial ne se renouvelle pas tout seul : congé du bailleur, demande de renouvellement du preneur, refus avec indemnité d'éviction, fixation du loyer, chaque étape est enfermée dans un délai qui, une fois dépassé, fait perdre le droit. Maître Léa Scemama assiste bailleurs et preneurs, de l'acte qui ouvre le renouvellement jusqu'au juge des loyers commerciaux. Le cabinet intervient partout en France. Cette page complète notre page avocat bail commercial.
Confier le renouvellement de votre bail commercial au cabinet
| Votre dossier | Ce que prévoit le cabinet |
|---|---|
| Prise en charge | Rappel sous 24 heures ouvrées, puis un premier échange pour analyser le bail, sa date d'échéance, les actes déjà reçus ou délivrés, et établir le calendrier des délais. |
| Honoraires | Congé, demande de renouvellement ou réponse : au temps passé, sur la base de 300 € HT de l'heure. Fixation judiciaire du loyer ou indemnité d'éviction : à partir de 3 000 € HT. Montants fixés dans une convention d'honoraires signée avant tout commencement. |
| Durée | En pratique, plusieurs mois pour la fixation judiciaire du loyer, et plus d'un an lorsqu'une expertise est ordonnée ; une à plusieurs années jusqu'à la décision fixant l'indemnité d'éviction. |
| Hors de Paris | Partout en France. Hors du ressort de la cour d'appel de Paris, un avocat postulant local est associé au dossier lorsque la loi l'impose (loi du 31 décembre 1971, article 5). Le cabinet reste votre interlocuteur. |
| Suivi | Un interlocuteur unique, Maître Léa Scemama, et un point à chaque étape : acte d'ouverture, réponse, mémoire, expertise, décision. |
Les délais du renouvellement du bail commercial
| Échéance | Délai | Effet du dépassement | Texte |
|---|---|---|---|
| Congé du bailleur | Six mois avant l'échéance, pour le dernier jour d'un trimestre civil, par acte de commissaire de justice | Le bail se poursuit par tacite prolongation | Code de commerce, art. L. 145-9 |
| Demande de renouvellement du preneur | Dans les six mois précédant l'expiration, ou à tout moment pendant la tacite prolongation | Le bail se prolonge sans date certaine | Code de commerce, art. L. 145-10 |
| Réponse du bailleur à la demande | Trois mois | Le silence vaut acceptation du principe du renouvellement | Code de commerce, art. L. 145-10 |
| Droit de repentir du bailleur | Quinze jours à compter du jour où la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée | Le refus de renouvellement devient définitif et l'indemnité est due | Code de commerce |
| Prescription | Deux ans | Toutes les actions fondées sur le statut sont éteintes | Code de commerce, art. L. 145-60 |
Congé du bailleur et demande de renouvellement du preneur
Le renouvellement s'ouvre par un acte. Le bailleur délivre congé, par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant l'échéance et pour le dernier jour d'un trimestre civil (article L. 145-9 du Code de commerce), en offrant le renouvellement ou en le refusant. Le preneur peut lui-même demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration, ou à tout moment pendant la tacite prolongation, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception (article L. 145-10).
Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre : son silence vaut acceptation du principe du renouvellement. Restent à fixer les conditions, en particulier le loyer, qui peuvent se discuter séparément. Sans congé ni demande, le bail se poursuit par tacite prolongation, avec une conséquence souvent sous-estimée sur le loyer, détaillée plus bas.
Refus de renouvellement et indemnité d'éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors, sauf motif grave et légitime ou insalubrité, verser au preneur une indemnité d'éviction réparant l'intégralité du préjudice (article L. 145-14 du Code de commerce) : valeur marchande du fonds ou indemnité de déplacement selon que la perte est totale ou non, frais de déménagement et de réinstallation, droits de mutation, trouble commercial, licenciements éventuels. Son évaluation passe le plus souvent par une expertise judiciaire.
Tant que l'indemnité n'est pas payée, le preneur se maintient dans les lieux et verse une indemnité d'occupation. Le bailleur conserve un droit de repentir pendant quinze jours à compter du jour où la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acquis un autre immeuble (article L. 145-58 du Code de commerce).
Le droit d'option après la fixation du loyer
Pendant la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, le preneur continue de payer le loyer au prix ancien, ou au prix provisionnel fixé par le juge. Une fois la décision définitive signifiée, chaque partie dispose d'un mois pour renoncer : le preneur au renouvellement, le bailleur en refusant celui-ci, la partie qui renonce supportant les frais (article L. 145-57 du Code de commerce). Le bailleur qui exerce cette option reste tenu de l'indemnité d'éviction.
Loyer du bail renouvelé : plafonnement et déplafonnement
Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires. Trois situations font exception :
- La modification notable : le bailleur peut demander le déplafonnement s'il justifie d'une modification notable des éléments de la valeur locative visés à l'article L. 145-34 du Code de commerce, comme les caractéristiques du local, la destination, les obligations des parties ou les facteurs locaux de commercialité.
- La durée effective supérieure à douze ans : lorsque le bail s'est poursuivi par tacite prolongation au delà de douze ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné, sans qu'aucune modification notable ait à être démontrée.
- Le lissage : lorsque le déplafonnement est acquis, la hausse ne peut excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ce mécanisme ne s'applique pas au déplafonnement résultant de la durée supérieure à douze ans.
En cas de désaccord, la procédure devant le juge des loyers commerciaux suppose la notification préalable d'un mémoire, et la commission départementale de conciliation peut être saisie au préalable.
Pour estimer l'effet de l'indice sur votre loyer, vous pouvez calculer la révision du loyer commercial avec notre outil en ligne.
Les dernières valeurs et l'historique de l'indice des loyers commerciaux (ILC) sont réunis sur notre page dédiée.
Le rôle de l'avocat dans le renouvellement du bail commercial
| Vous êtes | Ce que fait le cabinet |
|---|---|
| Bailleur | Calendrier des délais, rédaction du congé avec offre ou refus de renouvellement, analyse des motifs de déplafonnement, mémoire et procédure de fixation du loyer, défense sur l'indemnité d'éviction |
| Preneur | Demande de renouvellement dans le délai, réponse à un congé, contestation du déplafonnement, évaluation et défense de l'indemnité d'éviction, maintien dans les lieux |
Questions fréquentes sur le renouvellement du bail commercial
Quand faut-il demander le renouvellement de son bail commercial ?
Dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment s'il se poursuit par tacite prolongation, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception (article L. 145-10 du Code de commerce).
Le bailleur peut-il refuser de renouveler sans rien payer ?
Seulement s'il justifie d'un motif grave et légitime ou de l'insalubrité de l'immeuble. Dans les autres cas, le refus l'oblige à verser une indemnité d'éviction qui répare l'intégralité du préjudice du preneur (article L. 145-14 du Code de commerce).
Le loyer peut-il augmenter fortement au renouvellement ?
En principe non : il est plafonné à la variation de l'indice. Il peut être déplafonné en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, ou lorsque le bail a duré plus de douze ans par tacite prolongation, et dans ce dernier cas sans lissage de la hausse.
Combien de temps ai-je pour agir ?
Deux ans : la prescription de l'article L. 145-60 du Code de commerce éteint toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, et seule une demande en justice l'interrompt.
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Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.
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