Vous faites construire et le contrat n'est pas encore signé, ou le chantier a déjà dérapé. Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, relit votre CCMI avant signature, conteste les appels de fonds irréguliers, met en jeu la garantie de livraison en cas de défaillance du constructeur et vous assiste à la réception. Intervention à Paris et en Île-de-France, et dans toute la France en conseil. Voir l'ensemble de nos interventions en droit immobilier.
Comment nous intervenons sur un CCMI
| À quel moment | Ce que nous faisons | Ce que vous recevez |
|---|---|---|
| Avant signature | Analyse du contrat et de la notice descriptive, vérification de l'attestation de garantie de livraison, repérage des postes renvoyés aux travaux réservés | Une note de risques, poste par poste, et la liste des modifications à demander au constructeur |
| Pendant le chantier | Contrôle de la régularité de chaque appel de fonds au regard de l'échéancier légal, mise en demeure en cas de retard ou d'arrêt de chantier | Les courriers, et une décision motivée de payer ou de suspendre |
| Défaillance du constructeur | Mise en demeure préalable, puis notification au garant et suivi de la reprise du chantier | La mise en jeu effective de la garantie de livraison |
| À la réception | Préparation des réserves, arbitrage sur l'assistance d'un professionnel, dénonciation des vices apparents dans les huit jours qui suivent la remise des clés | Un procès-verbal exploitable et vos délais préservés |
| Après réception | Référé expertise, chiffrage du préjudice, action au fond | Une procédure engagée avant l'expiration des garanties |
Le premier échange téléphonique sert à identifier l'étape qui vous concerne et à déterminer si une action est urgente. Les modalités de facturation figurent sur notre page honoraires.
Qu'est-ce qu'un CCMI, et quand s'impose-t-il
Le contrat de construction de maison individuelle s'impose dès qu'un particulier confie à un professionnel la construction d'un immeuble d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, sur un terrain dont il est propriétaire ou qu'il s'engage à acquérir. Son régime est d'ordre public : aucune clause ne peut y déroger à votre détriment.
Il existe deux régimes, à ne pas confondre.
| Situation | Texte applicable | Ce que cela change |
|---|---|---|
| Le constructeur fournit le plan, directement ou par un intermédiaire | Article L231-1 du CCH | Régime le plus protecteur : garantie de livraison obligatoire, échéancier plafonné, prix ferme |
| Le constructeur ne fournit pas le plan et se charge des seuls travaux de gros œuvre, mise hors d'eau et hors d'air | Article L232-1 du CCH | Formalisme allégé, protections plus limitées, vigilance accrue sur le contrat |
Le contrat peut être signé avant que vous ne soyez propriétaire du terrain. Il est alors conclu sous la condition suspensive d'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire, aux côtés des autres conditions prévues à l'article L231-4 du CCH.
Ce que vous pouvez payer, et à quel moment
L'article R231-7 du Code de la construction et de l'habitation plafonne chaque appel de fonds. Un constructeur qui demande davantage est hors la loi, quelle que soit la justification avancée.
| Étape du chantier | Cumul maximal du prix exigible |
|---|---|
| Ouverture du chantier, dépôt de garantie inclus | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d'eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d'air | 75 % |
| Achèvement des travaux d'équipement, plomberie, menuiserie, chauffage | 95 % |
| Réception | Solde de 5 %, consigné si des réserves subsistent |
Avant l'ouverture du chantier, le constructeur ne peut rien exiger, sauf s'il fournit une garantie de remboursement. Dans ce cas seulement, deux versements limités sont admis, à la signature du contrat puis à la délivrance du permis de construire.
Les garanties d'ordre public
La garantie de livraison à prix et délais convenus
Fournie par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréée, elle assure l'achèvement de la maison si le constructeur défaille ou dépose le bilan. C'est la protection centrale du dispositif, et son étendue exacte mérite d'être connue avant de compter dessus.
- Le garant finance l'achèvement de l'ouvrage, sa garantie pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu sur les dépassements nécessaires.
- Il prend en charge les pénalités forfaitaires de retard lorsque le retard de livraison excède trente jours.
- Sa mise en jeu suppose une procédure : mise en demeure préalable du constructeur, puis notification au garant. Elle ne se déclenche pas d'elle-même à la première inquiétude.
- L'attestation de garantie doit être annexée au contrat. Son absence à la signature est un motif suffisant pour ne pas signer.
Le prix, ferme et révisable
Le prix est ferme et définitif. Il ne peut varier que selon la formule de révision choisie au contrat, indexée sur un indice du bâtiment, et dans les limites que ce contrat fixe. La vraie variable n'est donc pas le prix affiché, ce sont les travaux présentés comme réservés au maître d'ouvrage ou non compris dans la notice descriptive : raccordements, terrassement, voirie et réseaux, finitions. Ils sont la première cause d'écart entre le prix signé et le prix payé.
Rétractation et conditions suspensives
Vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter de la notification du contrat par lettre recommandée ou par tout moyen équivalent, sans avoir à vous justifier. La signature est en outre subordonnée aux conditions suspensives de l'article L231-4 du CCH : acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire, obtention des autorisations administratives, obtention des prêts, souscription de l'assurance de dommages, obtention de la garantie de livraison.
Retard de livraison : ce que vous pouvez réclamer
Les pénalités de retard prévues au contrat ne peuvent être inférieures à 1/3000e du prix convenu par jour de retard, en application de l'article R231-14 du CCH. Sur un prix de 250 000 euros, cela représente environ 83 euros par jour, soit près de 2 500 euros pour un mois de retard.
Ces pénalités ont un caractère forfaitaire. Obtenir davantage, au titre d'un double loyer ou d'un relogement par exemple, suppose de démontrer un préjudice distinct, ce qui s'apprécie au cas par cas. Première vérification à faire dans votre contrat : le taux stipulé, souvent aligné sur le minimum légal, et la date de livraison contractuelle réellement opposable, une fois déduites les journées d'intempéries régulièrement constatées.
La réception, et les huit jours qui suivent
La réception fixe le point de départ de toutes les garanties. Elle doit être faite avec des réserves écrites et détaillées dès qu'un défaut est visible.
Lorsque des réserves subsistent, le solde de 5 % du prix est consigné jusqu'à leur levée. Pour la suite, la qualification des désordres et le choix de la garantie relèvent de notre page sur les malfaçons et désordres de construction.
Questions fréquentes
Puis-je me rétracter après avoir signé un CCMI ?
Oui, dans un délai de dix jours qui court à compter de la notification du contrat, sans avoir à vous justifier. Ce délai est d'ordre public et ne peut pas être réduit par une clause du contrat.
Le constructeur me réclame 30 % du prix avant les fondations, dois-je payer ?
Non. À l'ouverture du chantier, le cumul exigible est plafonné à 15 % du prix, dépôt de garantie inclus, et il ne passe à 25 % qu'à l'achèvement des fondations. Un appel de fonds supérieur au plafond de l'étape réellement atteinte peut être contesté par écrit et le paiement suspendu.
Que couvre exactement la garantie de livraison ?
Elle couvre l'achèvement de la maison au prix et dans les délais convenus en cas de défaillance du constructeur. Le garant peut opposer une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu sur les dépassements, et il prend en charge les pénalités de retard au delà de trente jours. Sa mise en jeu suppose une mise en demeure préalable du constructeur puis une notification au garant.
J'ai réceptionné sans réserves, ai-je perdu tous mes recours ?
Non. Si vous n'étiez pas assisté d'un professionnel, vous disposez de huit jours après la remise des clés pour dénoncer les vices apparents par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai, les défauts apparents sont purgés, mais les garanties légales postérieures à la réception continuent de s'appliquer aux désordres qui relèvent de leur champ.
Le prix peut-il augmenter en cours de chantier ?
Le prix est ferme et définitif, et ne peut varier que selon la formule de révision prévue au contrat. En pratique, les augmentations proviennent presque toujours des travaux qualifiés de réservés ou de non compris dans la notice descriptive, qu'il faut chiffrer avant la signature.
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Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.