Une fissure, une infiltration, un carrelage qui se décolle, un chantier livré à moitié : la difficulté n'est jamais de constater le désordre, elle est de le rattacher à la bonne garantie et d'agir avant l'expiration du délai. Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, qualifie vos désordres, fait ordonner une expertise judiciaire, met en jeu l'assurance dommages-ouvrage et engage l'action contre les constructeurs et leurs assureurs. Intervention à Paris et en Île-de-France, et dans toute la France en conseil. Voir l'ensemble de nos interventions en droit immobilier.
Comment nous intervenons
| Votre situation | Ce que nous faisons | Ce que vous recevez |
|---|---|---|
| Le désordre vient d'apparaître | Qualification juridique, vérification du délai encore ouvert, conservation des preuves | Une note qui identifie la garantie mobilisable et l'échéance à ne pas dépasser |
| Le constructeur conteste ou ne répond plus | Mise en demeure, déclaration de sinistre à l'assurance dommages-ouvrage, relance des délais de l'assureur | Un dossier constitué et des délais opposables engagés |
| Le désordre est contesté sur son origine | Assignation en référé expertise, suivi de l'expertise, dires techniques | Un rapport d'expertise judiciaire, socle de l'indemnisation |
| L'expertise est terminée | Chiffrage du préjudice, assignation au fond, action contre les constructeurs et leurs assureurs | Une demande indemnitaire chiffrée et documentée |
| Le délai est proche de l'expiration | Assignation en référé délivrée sans attendre, la négociation se poursuivant en parallèle | La préservation de vos droits |
Les modalités de facturation figurent sur notre page honoraires.
Quelle garantie pour quel désordre
Chaque garantie a son champ, son délai et son débiteur. Le tableau ci-dessous permet de situer votre désordre.
| Fondement | Désordres visés | Durée | Point de départ |
|---|---|---|---|
| Garantie de parfait achèvement, article 1792-6 du Code civil | Réserves inscrites au procès-verbal et désordres révélés dans l'année, signalés par écrit | 1 an | Réception |
| Garantie biennale de bon fonctionnement, article 1792-3 | Équipements dissociables de l'ouvrage, volet roulant, chauffe-eau, interphone | 2 ans | Réception |
| Garantie décennale, article 1792 | Désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination | 10 ans | Réception |
| Responsabilité contractuelle, article 1792-4-3 | Désordres intermédiaires et non conformités contractuelles, sur faute prouvée du constructeur | 10 ans | Réception |
Les désordres intermédiaires sont ceux qui n'atteignent pas la gravité décennale mais résultent d'une faute du constructeur, par exemple des fissures esthétiques, un carrelage mal posé ou une peinture non conforme au devis. Ils ne relèvent d'aucune garantie automatique : la faute doit être démontrée. Le détail du régime décennal figure sur notre page dédiée à la garantie décennale.
Un revirement du 21 mars 2024 (Cour de cassation, 3e chambre civile, pourvoi n° 22-18.694) a resserré cette frontière : un élément d'équipement installé sur un ouvrage existant, comme une pompe à chaleur, une chaudière ou des panneaux photovoltaïques, ne relève de la garantie décennale que s'il constitue lui-même un ouvrage. À défaut, ses désordres relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, ce qui change le fondement à invoquer et le délai pour agir.
La réception, l'acte qui déclenche tout
La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves, conformément à l'article 1792-6 du Code civil. Elle fixe le point de départ de toutes les garanties et purge les défauts apparents que vous n'avez pas consignés.
Deux situations fréquentes échappent au procès-verbal signé.
- La réception tacite. La prise de possession de l'ouvrage jointe au paiement intégral des travaux fait présumer votre volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage. Un chantier sans procès-verbal n'est donc pas un chantier sans réception, et cette présomption peut jouer pour vous comme contre vous, selon la date retenue.
- La réception judiciaire. Lorsque l'ouvrage est en état d'être reçu et que le constructeur refuse ou reste inactif, le juge peut prononcer la réception et en fixer la date.
Déterminer la date de réception est souvent le premier travail du dossier, puisque c'est elle qui dit si vos délais sont ouverts ou fermés.
Combien de temps pour agir, et quel acte préserve vos droits
Tous les délais courent à compter de la réception, et non de la découverte du désordre. Trois points font perdre des dossiers pourtant fondés.
- Une réclamation par courrier, même recommandée, n'interrompt aucun de ces délais.
- L'expertise amiable menée par l'assureur ne les interrompt pas davantage, et la discussion qui s'éternise consomme votre délai.
- La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, en application de l'article 2241 du Code civil. C'est l'acte qui préserve vos droits, en même temps qu'il fait constater le désordre.
L'assurance dommages-ouvrage, et les délais qu'elle impose à l'assureur
L'assurance dommages-ouvrage préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre qu'un responsable soit désigné. Elle est obligatoire pour le maître d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction, et elle joue après l'année de parfait achèvement.
Sa force tient à des délais stricts, opposables à l'assureur, courant à compter de la déclaration de sinistre.
| Étape | Délai de l'assureur |
|---|---|
| Notifier sa position sur le principe de la garantie | 60 jours |
| Présenter une offre d'indemnité | 90 jours |
Le non respect de ces délais n'est pas sans conséquence pour l'assureur : il ouvre à l'assuré la possibilité d'engager les dépenses de réparation et donne lieu à intérêts. Une déclaration de sinistre mal rédigée, en revanche, permet à l'assureur de faire courir les délais depuis une date plus tardive, ou de solliciter des pièces complémentaires qui retardent tout le dossier.
Prouver le désordre : l'expertise judiciaire
Un désordre non prouvé n'ouvre aucun droit. Avant tout procès au fond, l'expertise ordonnée en référé sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile détermine l'origine du désordre, sa gravité et les responsabilités. Son rapport sert de socle à l'indemnisation, et c'est très souvent lui qui fait la valeur du dossier.
Le demandeur avance la consignation fixée par le juge, dont le montant est ensuite mis à la charge du responsable désigné. Les pièces à réunir dès le premier rendez-vous sont toujours les mêmes : le marché ou le contrat et ses annexes, le procès-verbal de réception s'il existe, l'ensemble des courriers échangés, des photographies datées, les factures, et l'attestation d'assurance dommages-ouvrage.
Les erreurs qui coûtent cher
- Réceptionner sans réserves malgré des défauts visibles.
- Compter sur une lettre recommandée pour interrompre un délai, ce qu'elle ne fait pas.
- Réparer soi même avant tout constat, ce qui efface la preuve et le préjudice.
- Ne pas déclarer le sinistre à l'assurance dommages-ouvrage, ou le déclarer sans décrire précisément les désordres.
- Attendre la fin d'une expertise amiable avant de saisir le juge.
Questions fréquentes
Faut-il refuser la réception en cas de défauts ?
Dans la plupart des cas, il vaut mieux réceptionner en émettant des réserves écrites et détaillées, ce qui déclenche les garanties tout en préservant vos droits sur les défauts constatés. Le refus pur et simple ne se justifie que pour un ouvrage manifestement inachevé ou inutilisable.
Une lettre recommandée suffit-elle à préserver mes délais ?
Non. Depuis la réforme de la prescription, une mise en demeure n'interrompt pas le délai. Seule une demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et le délai de forclusion, en application de l'article 2241 du Code civil.
Il n'y a jamais eu de procès-verbal de réception, suis-je sans recours ?
Non. La prise de possession de l'ouvrage jointe au paiement intégral des travaux fait présumer une réception tacite, et le juge peut également prononcer une réception judiciaire. La question devient alors celle de la date retenue, qui détermine l'ouverture ou la fermeture de vos délais.
Qui paie l'expertise judiciaire ?
Le demandeur avance la consignation fixée par le juge lorsqu'il ordonne la mesure. Ce coût est ensuite mis à la charge du responsable une fois celui ci identifié, et il entre dans le préjudice réclamé.
Mon assureur dommages-ouvrage ne répond pas, que puis-je faire ?
L'assureur dispose de 60 jours pour notifier sa position sur la garantie et de 90 jours pour présenter une offre d'indemnité, à compter de la déclaration de sinistre. Le dépassement de ces délais ouvre à l'assuré des droits qu'il faut activer par écrit, sans laisser le dossier s'enliser.
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Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.