Avocate en droit de la construction à Paris, Maître Léa Scemama accompagne les maîtres d'ouvrage, particuliers comme professionnels, lorsqu'un désordre grave frappe un bâtiment neuf ou rénové. La garantie décennale est la protection la plus puissante du droit de la construction. C'est aussi l'une des plus mal comprises.
Ce que couvre réellement la garantie décennale
Issue de la loi Spinetta du 4 janvier 1978 et codifiée à l'article 1792 du Code civil, la garantie décennale couvre, pendant dix ans à compter de la réception des travaux, les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Un affaissement de fondations, des fissures structurelles, un défaut d'étanchéité de toiture ou des infiltrations qui rendent les locaux inhabitables entrent dans ce champ.
Une responsabilité de plein droit
Vous n'avez pas à prouver de faute. La responsabilité pèse de plein droit sur le constructeur, qui ne peut s'en libérer qu'en démontrant une cause étrangère : la force majeure, le fait d'un tiers ou votre propre faute. Cette présomption renverse le rapport de force au bénéfice de celui qui subit le désordre.
Les garanties voisines à ne pas confondre
Trois régimes coexistent, et les confondre fait perdre des droits. La garantie de parfait achèvement, d'un an, couvre tous les désordres signalés à la réception ou dans l'année qui suit. La garantie biennale de bon fonctionnement, de deux ans, vise les éléments d'équipement dissociables, comme un volet roulant. La garantie décennale, enfin, couvre les atteintes graves pendant dix ans.
L'assurance dommages-ouvrage, votre meilleur allié
Depuis 1978, tout maître d'ouvrage qui fait construire doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Beaucoup de particuliers l'ignorent. C'est une erreur coûteuse. Cette assurance préfinance les réparations sans attendre qu'un juge ait désigné le responsable : vous êtes indemnisé, puis l'assureur exerce les recours à votre place. Le gain de temps se compte souvent en années.
Quels réflexes en cas de désordre
Déclarez le sinistre à l'assureur dommages-ouvrage sans tarder, par lettre recommandée. Conservez tout : photographies datées, courriers, procès-verbal de réception. Sauf urgence, n'engagez pas de réparation avant qu'une expertise ait établi l'origine du dommage. Si l'assureur conteste, une expertise judiciaire peut être ordonnée en référé, sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. Tout part de la réception, qui fixe le point de départ des dix ans.
Un désordre peut relever de plusieurs régimes selon sa nature. Notre page sur les malfaçons et désordres détaille comment rattacher chaque défaut à la bonne garantie. Selon le cadre, l'ouvrage relève aussi d'un contrat de construction de maison individuelle ou d'un marché de travaux. Le hub droit immobilier présente l'ensemble de nos interventions.
Questions fréquentes
La garantie décennale couvre-t-elle les fissures ?
Tout dépend de leur gravité. Des fissures qui traduisent un problème structurel ou qui laissent passer l'eau relèvent de la décennale. De simples microfissures esthétiques, sans incidence sur la solidité ou l'usage, en sont exclues.
À partir de quand courent les dix ans ?
À compter de la réception des travaux, qu'elle ait été prononcée avec ou sans réserves.
Dois-je attendre un procès pour être indemnisé ?
Non, si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage. Elle préfinance les travaux de réparation, puis exerce les recours à votre place.