Avocat en droit de la construction : cinq régimes, une chronologie
Faire construire, acheter sur plan ou gérer un chantier engage des sommes importantes et un enchevêtrement de garanties. Le cabinet réunit ici ses interventions en droit de la construction, du contrat à la réparation des désordres. Il intervient auprès de ses clients et devant les juridictions de toute la France.
Maître Léa Scemama
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Nos interventions en droit de la construction
Chaque étape a son régime et ses délais. Choisissez le sujet qui correspond à votre situation.
Droit de la construction, cinq régimes et une question de départ
La difficulté du droit de la construction n'est presque jamais technique. Elle tient à une question préalable, que l'on se pose trop tard : sous quel régime votre opération se place-t-elle. Le contrat signé, la qualité des parties et la présence ou non d'une réception commandent tout le reste, à commencer par les délais dont vous disposez.
| Votre opération | Le régime applicable | Ce qui change |
|---|---|---|
| Vous faites construire une maison et confiez plans et travaux à un professionnel unique | Contrat de construction de maison individuelle | Prix ferme, échéancier plafonné, garantie de livraison obligatoire, rétractation de dix jours |
| Vous achetez un logement neuf avant sa construction | Vente en l'état futur d'achèvement | Appels de fonds encadrés, garantie financière d'achèvement, consignation des cinq pour cent à la livraison |
| Vous confiez des travaux à une ou plusieurs entreprises, sans constructeur unique | Marché de travaux privé | Liberté contractuelle, mais article 1793 sur les travaux supplémentaires, retenue de garantie, sous-traitance |
| Un désordre apparaît après la réception | Garanties légales de construction | Parfait achèvement un an, bon fonctionnement deux ans, décennale dix ans |
| Un désordre grave compromet l'ouvrage | Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage | Responsabilité de plein droit, préfinancement par l'assureur sans attendre le procès |
La chronologie d'une opération de construction, du contrat à la fin des garanties
Ce calendrier vaut pour la plupart des opérations. Les repères de durée dépendent du projet.
| Étape | Ce qui se joue | Repère |
|---|---|---|
| Avant la signature | Choix et qualification du contrat, vérification des garanties obligatoires | Aucun délai légal. En CCMI, c'est le contrat lui-même qui fixe la date limite de réalisation des conditions suspensives, article L231-4 |
| Signature | Point de départ du délai de rétractation lorsqu'il existe | Dix jours en CCMI et pour l'acquéreur non professionnel |
| Chantier | Appels de fonds, travaux supplémentaires, retards, abandon éventuel | Deux mois d'instruction du permis pour une maison individuelle, article R423-23, puis neuf à douze mois de chantier en moyenne |
| Réception | Acte central : elle fixe le point de départ de toutes les garanties et purge les défauts apparents non réservés | Jour zéro des garanties |
| Année qui suit | Garantie de parfait achèvement, levée des réserves, retenue de garantie | 1 an |
| Deux ans | Garantie de bon fonctionnement sur les équipements dissociables | 2 ans |
| Dix ans | Garantie décennale et désordres intermédiaires | 10 ans |
Un point mérite d'être retenu avant tous les autres : la réception commande tout. Sans elle, aucune garantie légale ne court. Avec elle, tous les délais partent le même jour, et ils ne se rouvrent pas.
Quel désordre de construction relève de quelle garantie
C'est la question qui décide de l'issue, et elle se pose avant même de savoir qui est responsable.
| Nature du désordre | Garantie mobilisable | Durée |
|---|---|---|
| Réserve inscrite au procès-verbal, ou défaut apparu dans l'année | Parfait achèvement, article 1792-6 | 1 an à compter de la réception |
| Équipement dissociable défaillant, volet roulant, chauffe-eau, interphone | Bon fonctionnement, article 1792-3 | 2 ans à compter de la réception |
| Atteinte à la solidité de l'ouvrage, ou ouvrage rendu impropre à sa destination | Décennale, article 1792 | 10 ans à compter de la réception |
| Défaut moins grave, mais résultant d'une faute du constructeur | Responsabilité contractuelle, article 1792-4-3 | 10 ans à compter de la réception |
| Équipement posé sur un ouvrage existant, pompe à chaleur, chaudière, panneaux | Responsabilité contractuelle de droit commun, sauf si l'équipement constitue lui-même un ouvrage | Selon le contrat |
Cette dernière ligne est récente et elle change beaucoup de dossiers. Depuis un revirement du 21 mars 2024, un élément d'équipement installé sur un ouvrage existant ne relève de la décennale que s'il constitue lui-même un ouvrage. Une pompe à chaleur posée sur une maison ancienne ne bénéficie donc plus, en principe, du régime décennal.
Comment nous intervenons à chaque étape de la construction
| À quel moment | Ce que nous faisons | Ce que vous recevez |
|---|---|---|
| Avant de signer | Qualification du contrat, relecture, vérification des garanties obligatoires | Une note de risques et la liste des modifications à obtenir |
| Pendant le chantier | Contrôle des appels de fonds, mises en demeure, gestion des travaux supplémentaires | Des courriers utiles et une position tenable |
| À la réception | Préparation et rédaction des réserves, arbitrage sur l'assistance | Un procès-verbal exploitable et des délais préservés |
| Après un désordre | Qualification, déclaration de sinistre, référé expertise | La bonne garantie mobilisée, dans le bon délai |
| En contentieux | Chiffrage, action contre les constructeurs et leurs assureurs | Une demande indemnitaire documentée |
Les modalités de facturation figurent sur notre page honoraires.
Choisir votre sujet
- CCMI, contrat de construction de maison individuelle : le contrat le plus protecteur pour faire construire.
- VEFA, achat sur plan : garanties et appels de fonds de l'achat sur plan.
- Garantie décennale : la responsabilité des constructeurs sur dix ans.
- Malfaçons et désordres : qualifier un désordre et le rattacher à la bonne garantie.
- Marchés de travaux : prix, retenue de garantie, sous-traitance et litiges.
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Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.
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