Durée des garanties de construction
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre | Texte |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an à compter de la réception | Tous les désordres signalés, par réserves à la réception ou par notification écrite ensuite | Code civil, art. 1792-6 |
| Bon fonctionnement | 2 ans au minimum à compter de la réception | Les éléments d’équipement qui ne font pas indissociablement corps avec l’ouvrage | Code civil, art. 1792-3 |
| Décennale | 10 ans à compter de la réception | Les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination | Code civil, art. 1792 et 1792-4-1 |
La réception : la date dont tout dépend
La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement (article 1792-6 du code civil).
Sa date fait courir les trois garanties. Elle doit donc être certaine : un procès-verbal daté et signé par les deux parties en est la meilleure preuve.
- Les réserves. Inscrivez au procès-verbal tout désordre visible le jour de la réception. C'est par ces réserves que la garantie de parfait achèvement couvre les désordres apparents.
- L'absence de procès-verbal. Quand aucune réception écrite n'a eu lieu, la date peut être discutée, et avec elle la fin de chaque garantie. Faites fixer ce point avant qu'un délai ne soit en jeu.
Garantie de parfait achèvement : un an pour tout signaler
Pendant un an à compter de la réception, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit par des réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par notification écrite pour ceux révélés après la réception (article 1792-6 du code civil).
Les délais de réparation sont fixés d'un commun accord. À défaut d'accord, ou si l'entrepreneur n'exécute pas les travaux dans le délai fixé, le maître de l'ouvrage peut, après une mise en demeure restée infructueuse, les faire exécuter aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. Le délai d'un an est court : un signalement écrit, daté et prouvable doit partir bien avant l'échéance affichée par l'outil.
Garantie de bon fonctionnement : deux ans pour les équipements
Les éléments d'équipement qui ne font pas indissociablement corps avec l'ouvrage au sens de l'article 1792-2 font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception (article 1792-3 du code civil).
Un élément d'équipement fait indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut se faire sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. Les dommages qui affectent sa solidité relèvent alors de la garantie décennale (article 1792-2).
Garantie décennale : dix ans pour les désordres graves
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Il ne s'en exonère qu'en prouvant une cause étrangère (article 1792 du code civil).
Le constructeur est déchargé de cette responsabilité dix ans après la réception des travaux (article 1792-4-1).
« De plein droit » signifie que le maître de l'ouvrage n'a pas à prouver une faute. Il doit établir le dommage, sa gravité et son lien avec les travaux. Le détail des désordres couverts figure sur notre page consacrée à la garantie décennale.
Pénalités de retard : le minimum légal en construction de maison individuelle
Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, les pénalités dues en cas de retard de livraison ne peuvent pas être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation).
Exemple de calcul des pénalités de retard
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Prix convenu | 240 000 € |
| Pénalité journalière minimale | 240 000 ÷ 3 000 = 80 € |
| Retard | 45 jours |
| Pénalités dues | 3 600 € |
Ces chiffres sont un exemple de calcul. Le contrat peut prévoir un montant plus élevé, jamais plus bas.
Pour les autres contrats, notamment la vente en l'état futur d'achèvement et les marchés de travaux, les pénalités dépendent des clauses du contrat. L'outil vous laisse saisir le montant journalier qui y figure. Voir aussi notre page sur le contrat de construction de maison individuelle.
Les erreurs qui font perdre une garantie
- Compter depuis l'emménagement ou la remise des clés. Les délais courent depuis la réception.
- Signaler un désordre par téléphone. La garantie de parfait achèvement exige des réserves au procès-verbal ou une notification écrite.
- Attendre la dernière semaine. Quand l'échéance est proche, un courrier ne suffit pas toujours à préserver vos droits : une action en justice peut être nécessaire avant la date.
- Confondre les garanties. Un volet roulant en panne et une fissure traversante ne relèvent pas du même délai.
L'assurance dommages-ouvrage n'est pas traitée par cet outil : ses délais de déclaration et de réponse obéissent au code des assurances.
