La transaction immobilière est une opération complexe qui engage des sommes souvent considérables. Elle requiert une sécurisation juridique rigoureuse à chaque étape, de la négociation à la signature de l'acte authentique.
Le cabinet Miraï Avocats accompagne acheteurs, vendeurs et promoteurs dans toutes leurs opérations immobilières à Paris et en Île-de-France, depuis l'audit du bien jusqu'à la levée des conditions suspensives et la signature chez le notaire.
Conseil et audit préalable à la transaction
Analyse juridique du bien
Avant toute acquisition, le cabinet réalise un audit complet du bien : vérification de la chaîne de propriété (titres de propriété sur 30 ans), analyse des servitudes et des hypothèques, contrôle de la conformité aux règles d'urbanisme, examen des baux en cours et des clauses applicables à l'acheteur, et identification des risques juridiques susceptibles d'affecter la valeur ou l'usage du bien.
Conseil sur la structure juridique de l'acquisition
L'acquisition peut être réalisée à titre personnel, via une SCI (société civile immobilière), ou dans le cadre d'une structure commerciale. Chaque option présente des incidences fiscales, successorales et de gestion distinctes. Le cabinet conseille ses clients sur la structure la plus adaptée à leurs objectifs patrimoniaux et analyse les conséquences en matière de TVA, de droits d'enregistrement et de fiscalité des revenus.
Promesse de vente et avant-contrat
Rédaction et négociation de la promesse
La promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale) engage les parties bien avant la signature de l'acte authentique. Sa rédaction doit être précise et complète : conditions suspensives (obtention du prêt, absence de préemption, délivrance d'un permis), clauses de dédit et d'indemnité d'immobilisation, modalités de la séquestre et conditions de rétractation. Le cabinet rédige ou analyse ces actes pour protéger les intérêts de ses clients à ce stade décisif.
Droit de préemption et purge
De nombreux biens sont soumis à des droits de préemption — urbain (DPU), commercial, locataire en place — qui doivent être purgés avant la vente. Le cabinet vérifie l'existence et l'étendue de ces droits, accompagne les démarches de notification et, le cas échéant, conteste les décisions de préemption abusives devant les juridictions administratives.
Due diligence juridique
La due diligence juridique est indispensable pour les transactions portant sur des actifs importants ou des biens à risques. Elle comprend l'examen approfondi des titres de propriété et de la situation hypothécaire, la vérification de la conformité des constructions au permis de construire et aux règles d'urbanisme, l'analyse des baux et des contentieux en cours, ainsi que le contrôle de la situation administrative du bien (diagnostics obligatoires, procédures en cours).
Accompagnement jusqu'à l'acte authentique
Coordination avec le notaire
En France, la vente immobilière est constatée par un acte notarié. L'avocat n'est pas le notaire, mais il est le conseil de son client : il analyse le projet d'acte authentique rédigé par le notaire, vérifie que les stipulations correspondent aux engagements convenus à l'avant-contrat, et signale toute clause susceptible de porter atteinte aux intérêts du client. Il intervient également sur les questions de financement, de séquestre et de répartition des charges à la date de signature.
Levée des conditions suspensives
La période entre l'avant-contrat et la signature de l'acte authentique est souvent source de contentieux : refus de prêt, découverte d'un vice caché, exercice tardif d'un droit de préemption, difficultés relatives à la libération des lieux. Le cabinet conseille ses clients sur les conséquences juridiques de ces événements et, si nécessaire, engage les procédures appropriées pour protéger leurs droits.
Garanties légales du vendeur
Le vendeur est tenu à deux garanties légales principales : la garantie d'éviction (qui assure à l'acheteur la jouissance paisible du bien) et la garantie des vices cachés (qui couvre les défauts non apparents rendant le bien impropre à son usage normal). En cas de mise en cause de ces garanties, le cabinet représente vendeurs et acquéreurs devant les tribunaux, que ce soit pour obtenir la résolution de la vente, une réduction du prix ou des dommages et intérêts.