Avocat transaction immobilière à Paris : achat, vente et promesse

Le notaire authentifie la vente et reste neutre entre les parties. L'avocat, lui, ne défend que les vôtres, et il intervient au moment où tout se joue : avant que vous ne signiez la promesse. Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, audite le bien, négocie et rédige les avant-contrats et vous accompagne jusqu'à la signature. Intervention à Paris et en Île-de-France, et dans toute la France en conseil. Voir l'ensemble de nos interventions en droit immobilier.

Comment nous intervenons

Les modalités de facturation figurent sur notre page honoraires.

Le calendrier d'une acquisition

Vos dix jours de rétractation

Acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation, vous disposez d'un délai de rétractation de dix jours, en application de l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'avant-contrat, ou de sa remise dans les conditions prévues par la loi.

Trois précisions qui font la différence :

• vous n'avez ni à motiver votre rétractation, ni à verser la moindre indemnité, et les sommes versées vous sont restituées ;
• ce délai est d'ordre public, aucune clause ne peut le réduire ;
• il ne se confond pas avec les conditions suspensives, qui jouent bien plus tard et selon une logique différente.

Conditions suspensives, séquestre et indemnité d'immobilisation

La condition suspensive d'obtention du prêt est légale et protège l'acquéreur qui recourt à un crédit, sauf renonciation expresse portée de sa main dans les formes prévues par le Code de la consommation. Sa rédaction doit préciser le montant, le taux et la durée du financement recherché, ainsi que le délai de réalisation et les diligences attendues de l'acquéreur : une condition imprécise est une condition perdue, car le vendeur soutiendra que l'acquéreur a lui même fait échouer son financement.

Le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation, usuellement de 5 à 10 % du prix, est séquestré entre les mains du notaire ou d'un tiers. Le contrat doit régler le sort de cette somme cas par cas : refus de prêt, exercice d'un droit de préemption, non réalisation d'une autre condition, renonciation pure et simple de l'acquéreur. C'est le premier objet des contentieux d'avant-contrat.

L'audit du bien avant de s'engager

L'audit porte sur l'origine de propriété, généralement sur trente ans, les servitudes et les hypothèques inscrites, la conformité des constructions au permis de construire et aux règles d'urbanisme, les baux en cours et leurs clauses opposables à l'acquéreur, l'état des diagnostics et leur durée de validité, ainsi que, en copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées, l'état des charges et les travaux votés ou programmés.

Il révèle les risques tant qu'il est encore temps de renoncer ou de renégocier, ce qui est exactement l'intérêt de le mener avant la signature de la promesse plutôt qu'entre la promesse et l'acte.

Structure de l'acquisition et fiscalité

Acheter en son nom propre, en indivision, via une société civile immobilière ou une structure commerciale n'emporte pas les mêmes conséquences en matière de gestion, de transmission et de fiscalité. Le choix se fait avant l'offre, car il conditionne l'identité de l'acquéreur figurant à la promesse. Le cabinet vous accompagne sur ce point en lien avec sa pratique en création de société.

Prévoyez également le coût de l'opération au delà du prix : les frais d'acquisition représentent de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, sous réserve du taux départemental applicable, et sont sensiblement plus faibles dans le neuf.

Les garanties du vendeur

Le vendeur doit la garantie d'éviction, qui assure à l'acquéreur la jouissance paisible du bien, et la garantie des vices cachés pour les défauts non apparents rendant le bien impropre à son usage. L'action en vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, dans la limite d'un délai butoir de vingt ans à compter de la vente. La portée des clauses d'exclusion et les recours possibles sont détaillés sur notre page contentieux immobilier.

Questions fréquentes

Combien de temps ai-je pour me rétracter après avoir signé une promesse ?

Dix jours, si vous êtes un acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l'avant-contrat, sans motif ni indemnité à verser.

Faut-il un avocat pour un achat immobilier ?

Ce n'est pas obligatoire, le notaire authentifiant la vente. Mais le notaire est tenu à la neutralité entre les parties, alors que l'avocat ne défend que vos intérêts : il relit la promesse, négocie les conditions suspensives et sécurise les clauses sensibles avant que vous ne vous engagiez.

Quelle différence entre compromis et promesse unilatérale ?

Le compromis engage les deux parties à vendre et à acheter. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, l'acquéreur disposant d'une option qu'il lève ou non, en principe moyennant une indemnité d'immobilisation.

Que devient mon dépôt de garantie si mon prêt est refusé ?

Il doit vous être restitué, à condition que la condition suspensive de prêt ait été correctement stipulée et que vous ayez accompli les diligences prévues au contrat. C'est précisément la raison pour laquelle la rédaction de cette clause est déterminante.

Combien de temps entre la promesse et la signature ?

Environ trois mois, le temps de purger le délai de rétractation, d'obtenir le financement, de lever les conditions suspensives et, le cas échéant, de purger un droit de préemption.

Rédigée par Maître Léa Scemama, avocate au Barreau de Paris, Miraï Avocats. Cette page présente le droit applicable à sa date de mise à jour. Elle a une portée générale et ne constitue pas une consultation adaptée à une situation particulière.