Outils du bail commercial

Quel outil selon votre situation

Le bail contient une clause d'indexation annuelle : le loyer varie automatiquement, à chaque échéance, selon l'indice choisi par les parties. Le calculateur applique la variation entre l'indice de référence et le nouvel indice, puis donne le nouveau loyer et l'écart avec le loyer actuel.

Même sans clause d'indexation, le bailleur comme le locataire peut demander la révision du loyer trois ans au moins après l'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé (article L. 145-38 du Code de commerce). La hausse est alors plafonnée à la variation de l'indice sur la période, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Dans les deux cas, le bon indice ne suffit pas : il faut aussi le bon trimestre. Vérifiez le trimestre de référence prévu au bail avant de consulter les pages consacrées à l'ILC et à l'ILAT, qui donnent toutes les valeurs trimestrielles publiées depuis 2005.

ILC ou ILAT : quel indice pour quel bail

Le Code monétaire et financier autorise l'indexation des loyers commerciaux sur l'ILC pour les activités commerciales ou artisanales, et sur l'ILAT pour les autres activités, notamment les professions libérales (article L. 112-2).

Les deux indices sont calculés et publiés chaque trimestre par l'INSEE. L'ILC combine pour 75 % l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers et pour 25 % celle de l'indice du coût de la construction. L'ILAT combine pour 50 % ces mêmes prix à la consommation, pour 25 % le coût de la construction et pour 25 % le produit intérieur brut en valeur.

Au-delà du calcul

Un calcul exact ne protège pas d'une erreur de procédure. La demande de révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert (article R. 145-20 du Code de commerce). Le loyer révisé est dû à compter de cette demande.

Au renouvellement du bail, d'autres règles prennent le relais : plafonnement, déplafonnement et fixation du loyer par le juge. Elles sont détaillées sur notre page consacrée au renouvellement du bail commercial.