Congé du locataire en bail d'habitation : préavis, formalités et pièges à éviter

Par Maître Léa Scemama, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris. Mis à jour le 29 septembre 2026. Lecture : ~11 min.

Un locataire peut quitter son logement à tout moment, sans avoir à se justifier. Mais un mot manquant dans la lettre, un justificatif envoyé trop tard ou un recommandé non retiré suffisent à transformer un préavis d'un mois en préavis de trois mois, soit deux loyers de plus à payer. Ce guide, rédigé par une avocate en bail d'habitation, détaille les règles du congé, les cas de préavis réduit et les erreurs que les tribunaux sanctionnent réellement.

Le principe : le locataire peut partir à tout moment

Contrairement au bailleur, qui ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour un motif précis, le locataire est libre. Il peut mettre fin au bail à tout moment, sans attendre la date anniversaire et sans avoir à expliquer pourquoi.

Cette liberté est prévue par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour les logements loués vides, et par son article 25-8 pour les meublés. Elle a une seule contrepartie : respecter un délai de préavis, pendant lequel le loyer reste dû.

Ces règles s'appliquent à la location de la résidence principale, régie par la loi de 1989, qui encadre l'essentiel du bail d'habitation et constitue l'un des piliers du droit immobilier résidentiel. Pour une vue d'ensemble du contrat (durée, loyer, révision, obligations des parties), consultez notre guide complet du bail d'habitation.

Quelle durée de préavis ?

La durée dépend d'abord du type de bail. En location vide, le préavis de principe est de trois mois. En location meublée, il est d'un mois, y compris pour le bail étudiant de neuf mois. Le bail mobilité suit la même règle d'un mois.

Pour mémoire, le bailleur est soumis à un régime bien plus strict : six mois de préavis en location vide, trois mois en meublé, uniquement pour l'échéance du bail et pour reprendre, vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

Les cas de préavis réduit à un mois en location vide

En location vide, la loi réduit le préavis à un mois dans des cas limitativement énumérés. Aucune autre situation ne permet de s'en prévaloir, même si elle paraît comparable (un « rapprochement professionnel » sans mutation, une séparation, un achat immobilier).

La condition essentielle est posée par la loi elle-même : le locataire qui veut bénéficier du préavis réduit doit préciser le motif et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le préavis est de trois mois.

Deux précisions pratiques. L'état de santé doit rendre le logement inadapté (un logement en étage devenu inaccessible, par exemple) : une simple fatigue, même constatée par un médecin, ne suffit pas. Et le cas des violences conjugales ou intrafamiliales, ajouté plus récemment, reste méconnu alors qu'il permet de quitter rapidement un logement partagé avec l'auteur des violences.

Zone tendue : ce que la loi exige vraiment

La zone tendue est le motif de préavis réduit le plus utilisé, et le plus contesté. Il vise les communes situées dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où le marché locatif est déséquilibré, mentionnées à l'article 17 de la loi de 1989. La liste figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, dont la dernière mise à jour résulte du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 24 décembre 2025.

Que doit contenir la lettre ? Beaucoup de bailleurs soutiennent que le locataire doit joindre le décret ou une preuve officielle. La Cour de cassation a tranché : lorsque le logement est situé en zone tendue, il suffit que le congé mentionne l'adresse du bien et revendique le préavis réduit sur le fondement de la loi (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891, publié au Bulletin).

Dans cette affaire, la locataire avait invoqué la « loi Alur » et un motif sans valeur juridique (un rapprochement professionnel). Cela a suffi. La bailleresse, propriétaire de plusieurs logements dans la même commune, a même été condamnée à des dommages-intérêts : de mauvaise foi, elle avait fait payer à la locataire deux mois de double loyer.

Comment envoyer le congé

La loi admet trois modes de délivrance, et trois seulement :

• la lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
• l'acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ;
• la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un e-mail, un SMS, une lettre simple ou une lettre « suivie » ne font pas courir le préavis. Si la gestion du logement est confiée à une agence, vérifiez que son mandat l'autorise à recevoir les congés ; en cas de doute, adressez la lettre au bailleur lui-même.

Quand le préavis commence-t-il à courir ?

Le préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre. Pas à compter de l'envoi. C'est une différence de plusieurs jours, parfois de plusieurs semaines.

Concrètement : surveillez le suivi de votre recommandé. S'il revient avec la mention « pli avisé et non réclamé », faites immédiatement délivrer le congé par commissaire de justice, ou remettez-le en main propre contre signature. Le coût d'un acte est sans commune mesure avec un ou deux mois de loyer supplémentaires.

Exemple : un locataire en zone tendue envoie son congé le 2 octobre. Le bailleur reçoit la lettre le 6 octobre. Le préavis d'un mois expire le 6 novembre, et c'est jusqu'à cette date que le loyer est dû, calculé au prorata des jours.

Les loyers dus pendant le préavis

Quand c'est le locataire qui donne congé, il doit le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, même s'il a quitté les lieux et rendu les clés avant. Le dernier mois se calcule au prorata des jours.

Une seule exception : si un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du préavis, en accord avec le bailleur, l'ancien locataire cesse de payer à la date d'entrée du nouveau. Le bailleur n'est pas obligé d'accepter le candidat proposé par le locataire sortant, mais rien n'interdit de le lui suggérer.

Couple, PACS et colocation

Époux et partenaires de PACS

Le bail du logement familial appartient aux deux époux, même si un seul a signé, en application de l'article 1751 du Code civil. Il en va de même pour les partenaires de PACS qui en ont fait la demande conjointe. Le congé donné par l'un n'emporte pas automatiquement le départ de l'autre : si les deux quittent le logement, chacun a intérêt à signer la lettre de congé.

Colocation

En colocation, chaque colocataire peut donner congé pour lui-même, le bail continuant avec les autres. Le vrai sujet est la clause de solidarité. Le colocataire sortant et sa caution restent tenus des loyers impayés jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé (article 8-1, VI, de la loi de 1989). Un colocataire qui part sans être remplacé reste donc exposé pendant six mois.

Après le préavis : état des lieux et dépôt de garantie

À l'expiration du préavis, le locataire perd tout droit d'occuper le logement. L'état des lieux de sortie et la remise des clés interviennent à cette date, ou avant si les parties s'entendent.

Le dépôt de garantie est encadré par l'article 22 de la loi de 1989 :

Modèle de lettre de congé (préavis réduit en zone tendue)

Ce modèle vaut pour une location vide en zone tendue. Pour un autre motif de réduction, remplacez le paragraphe central et joignez le justificatif correspondant. Pour un préavis de trois mois, supprimez-le simplement.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il justifier son départ ?

Non. Le locataire peut quitter le logement à tout moment, sans avoir à donner de raison. Il ne doit indiquer et justifier un motif que s'il veut bénéficier d'un préavis réduit à un mois dans un logement vide.

Faut-il joindre un justificatif pour le préavis d'un mois en zone tendue ?

La Cour de cassation a jugé le 11 janvier 2024 qu'en zone tendue, il suffit que la lettre de congé mentionne l'adresse du logement et revendique le préavis réduit sur le fondement de la loi. Joindre une capture du simulateur officiel reste une précaution utile.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne va pas chercher la lettre recommandée ?

Le préavis ne commence pas à courir. Le délai part de la réception effective de la lettre, pas de sa première présentation. En cas de pli non réclamé, il faut renvoyer le congé par commissaire de justice ou le remettre en main propre contre récépissé.

Peut-on partir avant la fin du préavis sans payer le loyer ?

Le locataire qui a donné congé doit le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, même s'il a rendu les clés plus tôt. Seule exception : un nouveau locataire entre dans les lieux avant la fin du préavis, avec l'accord du bailleur.

Un colocataire qui part reste-t-il tenu des loyers ?

Si le bail prévoit une clause de solidarité, le colocataire sortant et sa caution restent tenus jusqu'à l'arrivée d'un nouveau colocataire au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé.

Le locataire peut-il revenir sur son congé ?

Un congé régulièrement délivré produit ses effets : le locataire ne peut pas l'annuler seul. Pour rester dans les lieux, il faut l'accord du bailleur, idéalement par écrit.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être rendu ?

Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire. En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Références légales

• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (congé et préavis en location vide).
• Article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (zones tendues).
• Article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 (location meublée).
• Article 25-15 de la loi du 6 juillet 1989 (bail mobilité).
• Article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 (colocation et solidarité).
• Article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie).
• Article 1751 du Code civil (cotitularité du bail des époux et partenaires).
• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (liste des communes).
• Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891, publié au Bulletin (zone tendue, contenu du congé).
• Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-13.151 (point de départ du préavis, pli non réclamé).
• Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-16.838 (lettre recommandée non réclamée).
• Cass. 3e civ., 28 novembre 2019, n° 18-16.352 (perte d'emploi, justification).
• Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-14.256, publié au Bulletin (justificatif tardif).