Dépôt de garantie : montant, restitution et retenues autorisées

Par Maître Léa Scemama, avocate en droit immobilier. Publié le 7 novembre 2026. Lecture : ~8 min.

Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à la signature du bail pour garantir ses obligations. Son montant est plafonné, sa restitution est enfermée dans des délais d'un ou deux mois, et le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées, sous peine d'une majoration de 10 % du loyer par mois de retard. Ce guide fait le point, pour le locataire comme pour le bailleur. Le cabinet intervient sur les litiges de bail d'habitation, partout en France, au sein de sa pratique en droit immobilier.

Quel montant pour le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est facultatif : il n'existe que si le bail le prévoit. Lorsqu'il est prévu, son montant est plafonné par la loi.

Montant maximal du dépôt de garantie selon le bail

Le dépôt est versé au bailleur à la signature du bail, directement par le locataire ou par un tiers. Il ne porte pas intérêt au profit du locataire et ne peut pas être révisé pendant le bail, même renouvelé. Aucun dépôt ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (article 22).

Le dépôt de garantie ne se confond pas avec la caution : la caution est la personne qui s'engage à payer à la place du locataire défaillant. Les règles du cautionnement sont présentées dans notre guide du bail d'habitation.

Les délais de restitution

Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Lors de cette remise, le locataire indique l'adresse de son nouveau domicile.

Délai maximal de restitution

Dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, si elle est justifiée, conserver une provision de 20 % au plus du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Les parties peuvent aussi convenir de tout solder immédiatement (article 22).

Si le logement a été vendu pendant le bail, c'est le nouveau bailleur qui doit restituer le dépôt ; une convention contraire entre vendeur et acquéreur n'est pas opposable au locataire (article 22).

Les retenues autorisées

Le bailleur restitue le dépôt « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées » (article 22). Concrètement, peuvent être retenus :

• les loyers et charges restant dus à la date du départ ;
• le coût des réparations locatives et des dégradations constatées en comparant l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, justifié par des devis ou des factures ;
• les sommes que le bailleur devrait payer à la place du locataire, par exemple un solde de charges.

À l'inverse, l'usure normale du logement n'est pas à la charge du locataire : les réparations occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure restent au bailleur (article 7, d, de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire répond en revanche des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7, c).

L'état des lieux, pièce maîtresse

Presque tous les litiges sur le dépôt de garantie se jouent sur la comparaison des états des lieux. Ils sont établis contradictoirement à l'entrée et à la sortie ; si les parties ne parviennent pas à le faire ensemble, l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, à frais partagés (article 3-2). Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours de son établissement.

À défaut d'état des lieux, la présomption de l'article 1731 du Code civil, selon laquelle le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à son établissement (article 3-2). Un état des lieux précis, daté et photographié protège les deux parties.

Retard de restitution : la majoration de 10 %

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque le retard vient de ce que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse (article 22).

Exemple : pour un loyer hors charges de 1 000 €, chaque mois de retard commencé ajoute 100 € à la somme due au locataire, quel que soit le montant du dépôt.

Calcul de la majoration selon la durée du retard

Le dépôt de garantie en colocation

La loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de règle propre au dépôt de garantie en colocation. Tout dépend de la forme retenue : la colocation peut reposer sur un contrat unique signé par tous les colocataires ou sur plusieurs contrats conclus entre chaque colocataire et le bailleur (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

• Un bail unique. Le dépôt garantit les obligations de l'ensemble des colocataires. La loi ne prévoit pas de restitution partielle au départ de l'un d'eux : le délai de l'article 22 court à compter de la remise des clés au bailleur. Le colocataire qui part se fait donc, en pratique, rembourser sa part par celui qui le remplace ou par les colocataires restants, ce qu'il vaut mieux prévoir par écrit.
• Un bail par colocataire. Chaque colocataire verse son propre dépôt, plafonné selon son bail, et le récupère à son départ dans les conditions ordinaires de l'article 22.

Lorsque le bail prévoit la solidarité, celle du colocataire qui donne congé, et celle de sa caution, prennent fin à la date d'effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date (article 8-1).

En cas de désaccord : les recours

• La mise en demeure. Le locataire réclame par lettre recommandée la restitution du dépôt, avec la majoration de 10 % si le délai est dépassé, ou la justification des retenues.
• La commission départementale de conciliation. Pour un logement loué vide, elle est compétente pour les litiges relatifs à l'état des lieux et au dépôt de garantie, et rend un avis dans les deux mois de sa saisine (article 20 de la loi du 6 juillet 1989).
• Le juge. À défaut d'accord, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

L'action doit être engagée dans les trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Modèle de lettre de mise en demeure de restituer le dépôt de garantie

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il garder tout le dépôt de garantie ?

Seulement à hauteur des sommes qu'il justifie : loyers et charges impayés, réparations locatives et dégradations établies par la comparaison des états des lieux. Une retenue non justifiée doit être restituée.

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?

Non. Il ne porte pas intérêt au profit du locataire (article 22).

Le bailleur peut-il augmenter le dépôt de garantie en cours de bail ?

Non. Il ne peut faire l'objet d'aucune révision pendant le bail, même renouvelé.

Quel délai si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée ?

Un mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et justifiées.

Que faire si le logement a été vendu pendant la location ?

Le dépôt est à réclamer au nouveau propriétaire, qui doit le restituer même s'il ne l'a pas reçu du vendeur.

Références légales

• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (montant, restitution, retenues, majoration de 10 %, mutation du logement).
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 (état des lieux), 7 (obligations du locataire, vétusté), 7-1 (prescription), 8-1 (colocation), 20 (commission départementale de conciliation), 25-6 (location meublée) et 25-17 (bail mobilité).
• Article 1731 du Code civil (présomption de bon état).