Bail d'habitation : durée, contenu, loyer et congé

Par Maître Léa Scemama, avocate en droit immobilier. Mis à jour le 28 août 2026. Lecture : ~25 min.

Un bail d'habitation mal choisi ou mal rédigé ne se voit pas le jour de la signature. Il se paie deux ans plus tard, devant le juge, quand un bail de six mois est requalifié en bail de trois ans ou qu'un congé est annulé pour un préavis mal calculé. Ce guide couvre l'intégralité du régime issu de la loi du 6 juillet 1989, y compris le nouveau contrat type applicable au 1er octobre 2026, et signale à chaque étape ce qui se plaide réellement.

Qu'est-ce qu'un bail d'habitation ?

Le bail d'habitation est le contrat par lequel un bailleur met un logement à la disposition d'un locataire, moyennant un loyer. Sa particularité tient moins à sa définition qu'à son régime : dès que le logement constitue la résidence principale du locataire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique, et elle est d'ordre public. Les parties ne peuvent pas y déroger, même d'un commun accord, même par écrit.

C'est le point que la plupart des bailleurs découvrent trop tard. Un bail d'habitation n'est pas un contrat que l'on négocie librement : c'est un statut auquel on adhère. La liberté contractuelle y est résiduelle et porte pour l'essentiel sur le montant du loyer, la date d'effet et quelques modalités pratiques.

La résidence principale se définit, au sens de l'article 2 de la loi de 1989, comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Le critère est objectif : ce n'est pas ce que le contrat annonce qui compte, mais la façon dont le logement est effectivement occupé.

Ce qui relève de la loi de 1989 et ce qui en sort

Relèvent du statut : les locations vides à usage de résidence principale, les locations meublées de résidence principale (articles 25-3 et suivants), les colocations, le bail mobilité (articles 25-12 à 25-18) et les baux mixtes à usage d'habitation et professionnel.

En sont exclus : les résidences secondaires, les locations saisonnières, les logements de fonction, les logements-foyers, les locations meublées de tourisme et les baux régis par la loi du 1er septembre 1948. Ces contrats relèvent alors du droit commun du louage, articles 1713 et suivants du code civil, beaucoup plus souple pour le bailleur mais dépourvu de toute protection pour l'occupant.

Cette frontière est la première question à trancher dans tout dossier de droit immobilier locatif, car elle commande la durée, le préavis, le motif de congé et, en cas de litige, la juridiction compétente.

Ce qui change au 1er octobre 2026 : le décret du 6 juillet 2026

Depuis la loi ALUR de 2014, tout bail de résidence principale doit être conforme à un contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ce contrat type vient d'être modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026. Son article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les baux en cours ne sont pas modifiés.

C'est la première refonte substantielle du contrat type depuis onze ans, et elle est passée largement inaperçue. Trois changements méritent l'attention.

1. La clause résolutoire devient obligatoire et unifiée

Le VIII du contrat type est entièrement réécrit. Il prévoit désormais que « le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie », et que « la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le délai de six semaines n'est pas nouveau en soi : il résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l'avait ramené de deux mois à six semaines. Ce qui change, c'est que le contrat type l'intègre et impose la clause. Un bail signé après le 1er octobre 2026 sans clause résolutoire conforme expose le bailleur à devoir agir en résiliation judiciaire, procédure plus longue, plus aléatoire et où le juge apprécie librement la gravité du manquement.

2. Trois clauses résolutoires facultatives sont encadrées

Le décret ouvre trois autres motifs de résiliation de plein droit, à condition de les stipuler expressément :

• le défaut d'assurance des risques locatifs, la clause ne produisant effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ;
• les troubles de voisinage, mais seulement s'ils sont « constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée », ce qui suppose un jugement préalable et interdit au bailleur de se faire justice à lui-même ;
• le non-respect de l'obligation d'occuper le logement exclusivement à titre de résidence principale, lorsque le bien est soumis à la servitude de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme.

3. La servitude de résidence principale entre dans le bail

Issue de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, cette servitude d'urbanisme permet aux communes en zone tendue d'imposer un usage exclusif de résidence principale à certaines constructions nouvelles. Le décret impose désormais de la mentionner dans le bail lorsqu'elle existe. La clause résolutoire correspondante ne peut jouer qu'à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire, en application du II de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme.

Le décret ajoute aussi une mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et des colocataires, et actualise une référence au code de la construction et de l'habitation. Son article 2, qui concerne le maintien des aides au logement en cas d'impayé outre-mer, entre en vigueur le 1er janvier 2027.

Quel bail pour quelle situation ?

La question posée au cabinet n'est presque jamais « qu'est-ce qu'un bail d'habitation ». Elle est « quel bail puis-je signer dans ma situation ». Le tableau ci-dessous répond directement.

Le « bail précaire d'habitation », un contrat qui n'existe pas

C'est l'une des recherches les plus fréquentes sur le sujet, et l'une des sources de contentieux les plus régulières. Il faut être clair : le bail précaire d'habitation n'existe pas en droit français. Le bail précaire, ou bail dérogatoire, est une notion du droit des baux commerciaux, régie par l'article L. 145-5 du code de commerce. Elle ne s'applique pas au logement.

Pour la résidence principale, la loi de 1989 ne connaît que trois façons légitimes de louer sur une durée courte.

Le bail de l'article 11, la seule vraie souplesse

L'article 11 de la loi de 1989 autorise un bail vide d'une durée inférieure à trois ans, mais d'au moins un an, « quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales ». Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Trois conditions cumulatives, donc : un bailleur personne physique, un événement précis et daté, une mention explicite dans le bail. Un retour de l'étranger prévu, un départ à la retraite programmé, l'installation annoncée d'un enfant, une mutation connue : voilà ce qui tient. « Je pourrais avoir besoin du logement » ne tient pas.

Le bailleur doit ensuite confirmer la réalisation de l'événement au moins deux mois avant le terme. Il peut reporter le terme une fois, et une seule, si l'événement est différé. La sanction est sèche et figure dans le texte même : « lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans ».

La convention d'occupation précaire, très encadrée

La convention d'occupation précaire est une création jurisprudentielle. Elle suppose une cause objective de précarité extérieure à la volonté des parties : un immeuble promis à démolition, un local sous arrêté de péril, un bien faisant l'objet d'une procédure d'expropriation. La contrepartie financière doit être modique et sans rapport avec la valeur locative réelle. Utilisée pour loger durablement quelqu'un à prix de marché, elle est systématiquement requalifiée en bail soumis à la loi de 1989.

Le bail mobilité, la réponse moderne

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité couvre en réalité la plupart des besoins qui poussent les bailleurs vers le « bail précaire ». Meublé, d'un à dix mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie, il est réservé aux locataires en formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, engagement de service civique, mutation ou mission temporaire. Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis ; le bailleur, lui, est tenu jusqu'au terme.

Durée, reconduction et renouvellement

La durée du bail d'habitation est un minimum légal, jamais un maximum. Rien n'interdit un bail vide de cinq ans ; ce qui est interdit, c'est un bail vide de deux ans hors du cadre de l'article 11.

En finir avec le « 3/6/9 » en habitation

Le « 3/6/9 » est une expression du bail commercial, où le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale d'un bail de neuf ans. Elle n'a aucun sens en matière d'habitation, où le locataire peut partir à tout moment moyennant préavis. Si un modèle de bail d'habitation trouvé en ligne mentionne un régime « 3/6/9 », il est à écarter : il mélange deux régimes distincts, et les clauses commerciales qu'il contient seront réputées non écrites.

Reconduction tacite et renouvellement

À défaut de congé délivré dans les formes et délais, le bail est reconduit tacitement pour la même durée : trois ans pour un bail vide de personne physique, six ans pour une personne morale, un an pour un meublé. Le bail étudiant de neuf mois fait exception : il n'est ni reconduit ni renouvelé automatiquement.

Le renouvellement se distingue de la reconduction : il suppose une proposition, généralement destinée à réévaluer un loyer manifestement sous-évalué dans les conditions de l'article 17-2, notifiée six mois au moins avant le terme.

Ce que le bail doit contenir

Le bail doit être écrit et conforme au contrat type du décret du 29 mai 2015. Le bail verbal n'est pas nul, mais il place le bailleur dans une position très défavorable : l'article 3 de la loi permet au locataire d'exiger à tout moment l'établissement d'un écrit, et en l'absence de preuve écrite, la charge de démontrer le montant du loyer, la date d'entrée et l'état du logement pèse sur celui qui l'invoque.

Les mentions obligatoires

• identité et domicile du bailleur, du mandataire le cas échéant, et du ou des locataires ;
• date de prise d'effet et durée du bail ;
• consistance, destination et description du logement et des équipements, privatifs et communs ;
• surface habitable ;
• montant du loyer, modalités de paiement et règles de révision ;
• montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, s'il a quitté les lieux moins de dix-huit mois avant la signature ;
• nature et montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat ;
• montant du dépôt de garantie ;
• en zone d'encadrement des loyers, loyer de référence, loyer de référence majoré et, le cas échéant, complément de loyer justifié ;
• montant et répartition des honoraires de location ;
• estimation des dépenses de chauffage et de refroidissement, avec l'année de référence ;
• numéro d'identification fiscale du logement ;
• clause résolutoire, obligatoire dans le contrat type applicable depuis le 1er octobre 2026.

Les annexes obligatoires

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Il comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles antérieurs à 1949, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si elle a plus de quinze ans, l'état des risques naturels, miniers et technologiques, et le diagnostic bruit dans les zones aéroportuaires concernées.

S'y ajoutent la notice d'information sur les droits et obligations des parties, l'état des lieux d'entrée, l'attestation d'assurance du locataire, la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information, l'extrait du règlement de copropriété relatif à la destination de l'immeuble et à la jouissance des parties communes, et, pour un meublé, l'inventaire détaillé du mobilier.

Les clauses réputées non écrites

L'article 4 de la loi dresse une liste de clauses qui, même signées par les deux parties, sont privées d'effet. Les plus fréquemment rencontrées : le prélèvement automatique imposé comme mode exclusif de paiement, l'interdiction de détenir un animal familier dans un logement d'habitation, la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes, la clause pénale sanctionnant l'inexécution d'une obligation, la résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux limitativement autorisés, et la facturation au locataire de frais de relance ou d'envoi de quittance.

Décence et performance énergétique

Le logement loué doit être décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond, absence de risque manifeste pour la sécurité et la santé, équipements de confort minimaux.

La loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a ajouté un critère de performance énergétique au socle de la décence. Le calendrier est le suivant en France métropolitaine.

L'interdiction vise les nouvelles mises en location et les renouvellements, non les baux en cours. Le locataire d'un logement indécent peut saisir le juge pour obtenir des travaux, une réduction de loyer, voire la suspension du versement du loyer. Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'une révision annuelle de loyer.

Loyer, révision, encadrement et charges

La fixation initiale

Hors zone réglementée, le loyer initial est libre. En zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre entre l'offre et la demande, deux dispositifs distincts se superposent et sont très souvent confondus.

L'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation s'applique dans l'ensemble des zones tendues, en vertu d'un décret annuel. Il interdit en principe d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire, sauf travaux d'amélioration significatifs ou loyer manifestement sous-évalué.

L'encadrement des loyers proprement dit, issu de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, est un dispositif expérimental appliqué sur candidature des collectivités. Il fixe un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, sauf complément de loyer justifié par une caractéristique exceptionnelle du logement. Il s'applique notamment à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, Plaine Commune, Est Ensemble et au Pays basque, avec des extensions annoncées en 2026. Le dépassement expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, en plus de la restitution du trop-perçu.

La révision annuelle et l'IRL

Le loyer ne peut être révisé en cours de bail que si une clause du contrat le prévoit expressément. La révision s'opère selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. Au deuxième trimestre 2026, l'IRL s'établit à 148,37 points, en hausse de 1,15 % sur un an.

La formule est simple : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence du bail de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente).

Les charges récupérables

Seules les charges figurant sur la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être refacturées au locataire : eau, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entre autres. Ne sont jamais récupérables les gros travaux, les honoraires de syndic, la taxe foncière et les frais de gestion.

Les charges sont dues soit par provisions avec régularisation annuelle, soit, en meublé uniquement, au forfait. Le locataire peut demander à consulter les justificatifs pendant six mois après l'envoi du décompte. La prescription est de trois ans, de part et d'autre, en application de l'article 7-1 de la loi.

Dépôt de garantie et caution

Le dépôt de garantie

Il est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé. Il est interdit en bail mobilité. Il ne peut jamais être révisé en cours de bail, même si le loyer augmente.

La restitution intervient dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Tout retard est sanctionné par une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. C'est une pénalité automatique, que le juge n'a pas à moduler.

Le cautionnement

Le formalisme a changé au 1er janvier 2022. Depuis l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, l'article 22-1 de la loi de 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe un acte faisant apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de cet article, et qu'elle « appose la mention prévue par l'article 2297 du code civil ». Le bailleur lui remet un exemplaire du bail. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité.

Deux règles complètent le dispositif. Le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas, en principe, exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Et lorsque l'engagement de caution ne comporte aucune durée ou est stipulé à durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours.

Donner congé : locataire et bailleur

C'est ici que se concentre l'essentiel du contentieux, parce que les règles ne sont pas symétriques. Le locataire peut partir quand il veut. Le bailleur ne peut reprendre son bien qu'au terme du bail et pour trois motifs limitativement énumérés par l'article 15 de la loi.

Le préavis réduit à un mois

Le locataire d'un logement vide bénéficie d'un préavis d'un mois dans les cas suivants : logement situé en zone tendue ; mutation professionnelle ; perte d'emploi ; nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; obtention d'un premier emploi ; état de santé justifiant un changement de domicile, constaté par certificat médical, pour un locataire de plus de soixante ans ; bénéfice du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés ; attribution d'un logement social. Le motif doit être indiqué et justifié dans la lettre de congé, faute de quoi le préavis de trois mois s'applique.

Les trois motifs de congé du bailleur

La reprise pour habiter : le bailleur, son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants ou ceux de son conjoint doivent occuper le logement. Le congé doit désigner nominativement le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.

La vente : le congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption de deux mois, porté à quatre mois s'il sollicite un prêt. Le prix et les conditions doivent figurer dans le congé.

Le motif légitime et sérieux : impayés répétés, troubles de voisinage établis, défaut d'assurance, sous-location non autorisée. C'est le motif le plus discuté, car il suppose de démontrer un manquement du locataire.

La forme du congé

Le congé se donne par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception, non de l'envoi. Le congé du bailleur doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du III de l'article 15 relatives au locataire protégé, et, en cas de congé pour vendre, les cinq premiers alinéas du II du même article.

Les situations particulières

La colocation

Deux montages coexistent. Le bail unique réunit tous les colocataires dans un même contrat, généralement avec une clause de solidarité. Le bail individuel lie chaque colocataire au bailleur pour une chambre privative et l'usage des parties communes ; il exclut toute solidarité.

La clause de solidarité est le point sensible. Depuis la loi ALUR, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution s'éteint à la date d'effet du congé s'il est remplacé par un nouveau colocataire, et au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Un colocataire parti ne reste donc pas engagé indéfiniment, contrairement à une idée encore très répandue.

Sur le plan de l'assurance, chaque colocataire doit être couvert. En bail unique, une police unique aux noms de tous les colocataires est admise et généralement plus simple ; en bail individuel, chacun souscrit la sienne. L'attestation est due au bailleur à la remise des clés puis chaque année.

Le bail mixte, habitation et professionnel

Lorsque le locataire exerce une activité professionnelle non commerciale dans le logement qui constitue sa résidence principale, le bail reste soumis à la loi de 1989. Il ne devient pas un bail commercial. En revanche, l'exercice d'une activité commerciale suppose l'accord du bailleur, la conformité au règlement de copropriété et, à Paris et dans plusieurs grandes villes, une autorisation de changement d'usage.

La confusion avec les baux commerciaux est fréquente et lourde de conséquences : un local à usage d'habitation donné à bail commercial ouvre au preneur un droit au renouvellement et, à défaut, une indemnité d'éviction que le propriétaire n'avait pas anticipée.

La chambre chez l'habitant

Louer une chambre dans son propre logement relève de la loi de 1989 dès lors que la chambre constitue la résidence principale du locataire, avec les contraintes qui en découlent : durée d'un an si la chambre est meublée, neuf mois pour un étudiant, préavis d'un mois pour le locataire. La surface minimale de 9 m² s'applique. Le bail mobilité et le bail étudiant sont ici les outils les plus adaptés.

La sous-location

Elle est interdite sauf accord écrit du bailleur portant à la fois sur le principe et sur le prix. Le loyer au mètre carré payé par le sous-locataire ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Une sous-location non autorisée constitue un motif légitime et sérieux de congé, et la jurisprudence admet que les sous-loyers perçus reviennent au bailleur.

Décès du locataire, séparation, décès du bailleur

En cas de décès du locataire ou d'abandon du domicile, l'article 14 organise le transfert ou la continuation du bail au profit du conjoint, du partenaire de PACS, des descendants, ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, sous condition d'un an de vie commune pour certains d'entre eux. À défaut de bénéficiaire, le bail est résilié de plein droit.

Le mariage et le PACS emportent cotitularité du bail sur le logement familial, même si un seul époux ou partenaire a signé. Le concubinage, non. Le décès du bailleur est sans effet sur le bail : les héritiers sont tenus de le poursuivre jusqu'à son terme.

Le bail verbal

Il produit ses effets et reste soumis à la loi de 1989. Le locataire peut exiger à tout moment l'établissement d'un écrit conforme au contrat type. En l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui prive le bailleur de tout recours pour dégradations à la sortie, sauf état des lieux dressé par commissaire de justice.

Les chiffres du logement locatif en France

Ces données situent le poids réel du bail d'habitation dans le parc français et l'ampleur du contentieux qui en découle.

Sources : INSEE, « Le parc de logements en France au 1er janvier 2025 », INSEE Focus n° 359, publié le 17 septembre 2025 ; INSEE, « Indice de référence des loyers, deuxième trimestre 2026 », Informations rapides n° 167, publiée le 10 juillet 2026 ; ministère de la Justice, service statistique ministériel, « Infos rapides Justice » n° 16 consacré aux expulsions locatives, 2024.

Les sept erreurs les plus coûteuses

Ces situations reviennent en permanence dans les dossiers que nous traitons. Aucune n'est théorique.

1. Signer un bail court sans mentionner l'événement de l'article 11. Le bail devient un bail de trois ans, et le congé donné au terme prévu est nul.
2. Utiliser un modèle « bail précaire habitation » téléchargé en ligne. Ces modèles transposent le régime commercial au logement. Ils sont inapplicables et exposent à une requalification pure et simple.
3. Oublier d'appeler la révision annuelle du loyer. Passé un an, le bailleur est réputé avoir renoncé. La perte est définitive et se cumule année après année.
4. Omettre la remise du bail à la caution. Le cautionnement est nul, et le bailleur découvre la difficulté au moment précis où il en aurait besoin.
5. Donner congé à un locataire protégé sans offre de relogement. Le congé est nul et le bail se poursuit, souvent pour trois années supplémentaires.
6. Négliger l'état des lieux d'entrée. Sans lui, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état, et aucune retenue sur le dépôt de garantie n'est défendable.
7. Restituer le dépôt de garantie hors délai. La majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard est automatique et s'ajoute aux sommes dues.

Questions fréquentes sur le bail d'habitation

Quelle est la durée minimum d'un bail d'habitation ?

Trois ans pour une location vide consentie par un bailleur personne physique ou une SCI familiale, six ans si le bailleur est une autre personne morale, un an pour un meublé, neuf mois pour un bail étudiant. Le bail court de l'article 11 peut descendre à un an, mais seulement si un événement professionnel ou familial précis est mentionné dans le contrat. Le bail mobilité va de un à dix mois.

Quels sont les 3 types de bail ?

La distinction usuelle oppose le bail d'habitation, le bail professionnel et le bail commercial. Au sein du bail d'habitation, il faut ensuite distinguer la location vide, la location meublée et le bail mobilité, qui obéissent à des durées et des préavis différents.

Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

Aucune sur le plan juridique. « Bail » et « contrat de location » désignent le même acte. La loi de 1989 emploie indifféremment les deux termes. La véritable distinction porte sur le régime applicable, résidence principale ou non, et non sur l'intitulé du document.

Où trouver un modèle de bail conforme ?

Le contrat type est annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et consultable gratuitement sur Légifrance et service-public.fr. Attention : à compter du 1er octobre 2026, seul le modèle intégrant les modifications du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 est conforme. Beaucoup de modèles en circulation ne le sont pas encore.

Un bail précaire d'habitation est-il légal ?

Non. Le bail précaire, ou dérogatoire, appartient au droit des baux commerciaux. Pour un logement en résidence principale, les seules options courtes sont le bail de l'article 11, le bail mobilité, le bail étudiant meublé et, dans des cas très limités, la convention d'occupation précaire justifiée par une cause objective.

Peut-on rompre un bail avant son terme ?

Le locataire le peut à tout moment, avec un préavis de trois mois en location vide, réduit à un mois en zone tendue ou dans huit situations prévues par la loi, et d'un mois en meublé. Le bailleur ne le peut pas : il doit attendre l'échéance et invoquer la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux.

Comment résilier un bail d'habitation ?

Par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception, jamais de l'envoi. Pour bénéficier d'un préavis réduit, le motif doit être indiqué et justifié dans la lettre elle-même.

Un bail verbal est-il valable ?

Oui, il produit ses effets et reste soumis à la loi de 1989. Mais le locataire peut exiger à tout moment un écrit conforme au contrat type, et l'absence d'état des lieux fait présumer que le logement a été reçu en bon état, ce qui interdit toute retenue sur le dépôt de garantie.

Quel tribunal est compétent en matière de bail d'habitation ?

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe le logement. Il connaît des impayés, des congés, des demandes de travaux, de la restitution du dépôt de garantie et des expulsions.

Combien de temps faut-il conserver un bail après son terme ?

Trois ans au minimum, durée de la prescription des actions relatives au bail prévue par l'article 7-1 de la loi de 1989. En pratique, il est prudent de conserver le bail, l'état des lieux et les quittances cinq ans, notamment en cas de litige sur les charges ou de contrôle fiscal.

Que se passe-t-il si le logement est classé F ou G au DPE ?

Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine, un logement classé F ne le pourra plus au 1er janvier 2028. Les baux en cours se poursuivent, mais le loyer d'un logement classé G ne peut plus être révisé et le locataire peut saisir le juge pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer.

Références légales

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, notamment ses articles 2, 3, 3-1, 3-3, 4, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 10, 11, 14, 15, 17, 17-1, 17-2, 18, 22, 22-1, 23, 24 et 25-3 à 25-18.
• Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires.
• Code civil, articles 1713 et suivants relatifs au louage de choses, et article 2297 relatif à la mention de la caution.
• Code de l'urbanisme, articles L. 151-14-1 et L. 481-4.
• Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-6 relatif à la trêve hivernale.
• Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, article 35, en vigueur au 1er janvier 2022.
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, notamment son article 140.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, dite loi Climat et résilience.
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme.
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
• Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires de location.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.
• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l'habitation, Journal officiel du 7 juillet 2026, entrée en vigueur de l'article 1er au 1er octobre 2026 et de l'article 2 au 1er janvier 2027.