Les majorités en copropriété
| Majorité | Comment elle se calcule | Texte |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Loi du 10 juillet 1965, art. 24 |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Art. 25 |
| Second vote de l'article 25-1 | Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, second vote immédiat à la majorité de l'article 24 | Art. 25-1 |
| Article 26 | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Art. 26 |
| Unanimité | Voix de tous les copropriétaires | Art. 26 |
Article 24 : la majorité des voix exprimées
C'est la majorité de droit commun : les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi (article 24, I). Une résolution passe dès que les voix pour dépassent les voix contre.
Décisions relevant de l'article 24
| Décision | Lettre |
|---|---|
| Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (stabilité, clos, couvert, réseaux, mise en conformité des logements) | a |
| Modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires ou par un arrêté de police | b |
| Modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme | c |
| Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, dans les conditions prévues par le texte | d |
| Suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène | e |
| Adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires | f |
| Décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation, et ses modalités de réalisation | g |
| Autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes | h |
| Équipement des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif en bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables, et étude correspondante | i |
| Autorisation donnée à des copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, dans les conditions du texte | j |
| Installation d'ouvrages de production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps | k |
| Modification de la répartition des charges générales rendue nécessaire par un changement de destination de parties privatives, dans les cas prévus à l'article 9 | l |
Liste du II de l'article 24, version en vigueur depuis le 18 juin 2025. Le texte dit « notamment » : d'autres décisions relèvent aussi de l'article 24.
Article 25 copropriété : la majorité des voix de tous les copropriétaires
Les décisions de l'article 25 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les absents comptent : leur silence pèse comme un vote défavorable. Sur 10 000 tantièmes, il faut au moins 5 001 voix pour.
Décisions relevant de l'article 25
| Décision | Lettre |
|---|---|
| Délégation de pouvoir au syndic, au conseil syndical ou à toute personne pour prendre un acte ou une décision relevant de l'article 24 | a |
| Autorisation donnée à des copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, conformes à sa destination | b |
| Désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical | c |
| Conditions des actes de disposition sur les parties communes ou les droits accessoires, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires | d |
| Modification de la répartition des charges générales rendue nécessaire par un changement de l'usage de parties privatives | e |
| Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre | f |
| Modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles | g |
| Installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau ouvert au public, dans les conditions du texte | h |
| Délégation au président du conseil syndical du pouvoir d'agir en justice contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat | i |
| Installation ou modification des installations électriques permettant l'alimentation des emplacements de stationnement pour la recharge des véhicules électriques, dans les conditions du texte | j |
| Installation de compteurs d'eau froide divisionnaires | k |
| Installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage | l |
| Autorisation de transmettre aux forces de l'ordre les images réalisées pour la protection des parties communes, dans les conditions du texte | m |
| Ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration | n |
| Demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau, et études et travaux nécessaires | o |
Lettres a à o de l'article 25, version en vigueur depuis le 18 juin 2025. Plusieurs lettres renvoient à des conditions détaillées dans le texte.
Le second vote de l'article 25-1
Lorsque l'assemblée n'a pas décidé à la majorité de l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote (article 25-1).
Exemple : dans une copropriété de 10 000 tantièmes, la désignation d'un nouveau syndic recueille 4 600 voix pour, 1 200 contre et 400 abstentions. La majorité de l'article 25 n'est pas atteinte, puisqu'il faut 5 001 voix. Le projet dépasse en revanche le tiers des voix, soit 3 334. L'assemblée revote aussitôt : 4 600 voix pour contre 1 200, la résolution est adoptée. Ces chiffres sont un exemple de calcul.
Pour les travaux d'économies d'énergie de l'article 25, f, qui n'ont pas recueilli le tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l'article 24.
Article 26 : la double majorité
Certaines décisions exigent la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Les deux conditions sont cumulatives : un nombre de copropriétaires et un nombre de voix. Sur 10 000 tantièmes et 40 copropriétaires, il faut au moins 21 copropriétaires pour, représentant au moins 6 667 voix.
Décisions relevant de l'article 26
| Décision | Lettre |
|---|---|
| Acquisitions immobilières et actes de disposition autres que ceux de l'article 25 d | a |
| Modification, ou établissement, du règlement de copropriété pour la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes | b |
| Suppression du poste de concierge ou de gardien et vente de son logement s'il appartient au syndicat (unanimité si la suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble) | c |
| Modification du règlement pour interdire la location en meublés de tourisme des logements autres que les résidences principales, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale | d |
Lettres a à d de l'article 26, version en vigueur depuis le 21 novembre 2024.
Les décisions qui exigent l'unanimité
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement relatives à cette destination (article 26).
Contester une décision : deux mois
Les actions en contestation des décisions d'assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Le syndic procède à cette notification dans le mois qui suit la tenue de l'assemblée (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration de ce délai de deux mois. Une résolution adoptée à la mauvaise majorité peut être annulée, mais seulement si l'action est engagée dans le délai. Notre calculateur de délai de prescription donne la date à surveiller.
