Restitution de l'indemnité d'immobilisation : refus de prêt tardif ou non conforme

Par Maître Léa Scemama, avocate en droit immobilier. Publié le 6 novembre 2026. Lecture : ~15 min.

La vente ne s'est pas faite, la banque a refusé le prêt, et l'indemnité d'immobilisation reste bloquée chez le notaire. Le vendeur refuse de la rendre parce que le refus de prêt est arrivé trop tard, ou parce qu'il ne reprend pas exactement le montant, la durée ou le taux prévus dans la promesse. Voici, à jour de la jurisprudence 2026, ce qui décide vraiment du sort de ces fonds, et comment acquéreurs et vendeurs peuvent défendre leur position.

La règle de départ : restitution intégrale si le prêt est refusé

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur (le promettant) réserve son bien à l'acquéreur (le bénéficiaire), qui dispose d'un délai pour lever l'option. En contrepartie de cette immobilisation, le bénéficiaire s'engage à verser une indemnité d'immobilisation, fixée en pratique entre 5 et 10 % du prix, le plus souvent 10 %. Une partie seulement, fréquemment la moitié, est versée d'avance et séquestrée chez le notaire ; le solde n'est dû que si le bénéficiaire renonce à acheter alors que les conditions suspensives sont réalisées. L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire « le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat ».

Lorsque l'acquéreur finance tout ou partie du prix par un crédit immobilier, la loi protège sa position. L'acte doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans prêt (article L. 313-40 du code de la consommation), et il est alors conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt, pour une durée qui ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte, ou de son enregistrement pour un acte sous seing privé soumis à cette formalité (article L. 313-41).

Surtout, si la condition n'est pas réalisée, l'article L. 313-41 prévoit que toute somme versée d'avance par l'acquéreur est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». Cette règle est d'ordre public (article L. 314-26) : la promesse ne peut pas l'écarter.

Une protection qui ne joue pas pour tous les acquéreurs

Elle ne concerne d'abord que certaines acquisitions : un logement, un local à usage mixte d'habitation et professionnel, ou un terrain destiné à la construction de l'un d'eux (article L. 313-1, 1°). Le particulier qui achète à crédit un bureau, un local commercial ou un entrepôt n'en bénéficie pas.

Elle exclut ensuite certains prêts. L'article L. 313-2 écarte notamment les prêts destinés à financer une activité professionnelle, y compris ceux des personnes qui, en vertu de leur objet social, procurent des immeubles en propriété ou en jouissance.

Concrètement, une SCI dont l'objet social est l'acquisition et la location d'immeubles peut se voir refuser cette protection, même si elle soutient que l'achat avait une finalité familiale. Dans cette affaire, la cour d'appel avait appliqué le code de la consommation et déclaré sans effet la clause imposant un délai de dépôt des demandes de prêt ; la Cour de cassation l'a censurée, au regard de l'objet social de la SCI et de la destination du prêt (Cass. 1re civ., 14 oct. 2015, n° 14-24.915). Pour ces acquéreurs, ce sont donc les stipulations de la promesse, et le droit commun des contrats, qui gouvernent.

Qui doit prouver quoi ?

La quasi-totalité des litiges se joue sur une seule question : la condition suspensive a-t-elle défailli normalement, ou l'acquéreur en a-t-il empêché la réalisation ? L'article 1304-3 du code civil pose la règle : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. » Si la condition est réputée accomplie, l'acquéreur est traité comme s'il avait obtenu son prêt, et le vendeur peut conserver l'indemnité d'immobilisation.

La jurisprudence organise la preuve en deux temps.

1. L'acquéreur doit d'abord prouver qu'il a présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse (Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n° 06-21.117, publié au Bulletin). Ce n'est pas au vendeur de démontrer que la demande était irrégulière.
2. Si cette preuve est rapportée, c'est au vendeur de démontrer que l'acquéreur a fait échouer la condition par sa faute, par exemple par des manœuvres. De simples prévisions trop optimistes sur sa capacité d'emprunt ne suffisent pas (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-21.763).

Refus de prêt qui ne comporte pas les bonnes mentions

C'est le contentieux le plus fréquent quand une transaction immobilière échoue. La promesse fixe en général un montant maximal, une durée maximale et un taux d'intérêt maximal. L'acquéreur doit solliciter un prêt dans ces limites, et pouvoir le démontrer.

Le taux : demander moins que le maximum est une faute

C'est la règle la plus contre-intuitive pour les acquéreurs. Demander un taux plus bas que le taux maximal prévu paraît raisonnable, et pourtant la Cour de cassation considère qu'une telle demande ne correspond pas aux caractéristiques convenues.

En 2013, elle a jugé qu'une demande à 4,20 % alors que la promesse prévoyait un taux maximal de 4,75 % ne correspondait pas aux caractéristiques de la promesse (Cass. 3e civ., 20 nov. 2013, n° 12-29.021, publié au Bulletin). Elle a maintenu cette ligne le 25 juin 2026, dans un arrêt non publié au Bulletin : des demandes à 1,30 % pour un taux maximal de 1,75 % sont non conformes, et la cour d'appel ne pouvait pas les valider au motif que l'écart n'était « pas hors de proportion » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). La promesse précisait, il est vrai, que toute demande non conforme, notamment quant au taux, entraînerait la réalisation fictive de la condition. Dans cette affaire, l'indemnité d'immobilisation s'élevait à 147 500 euros.

Le montant et la durée

Demander un montant supérieur à celui stipulé est également un manquement : la Cour de cassation a approuvé une cour d'appel qui en avait déduit que l'acquéreuse avait empêché la réalisation de la condition (Cass. 3e civ., 19 mai 1999, n° 97-14.529, publié au Bulletin). La même exigence vaut pour la durée : la Cour a censuré une cour d'appel qui s'était contentée d'un courrier de refus ne mentionnant ni la durée ni le taux du prêt sollicité, alors qu'il appartenait aux acquéreurs de démontrer la conformité de leur demande (Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n° 06-21.117, publié au Bulletin).

En sens inverse, l'acquéreur n'est pas tenu de se contenter de moins : l'indication d'un montant maximal dans la promesse ne l'oblige pas à accepter une offre d'un montant inférieur à celui qu'il a demandé (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-24.539, publié au Bulletin). Dans cette affaire, la banque n'accordait que 407 000 euros sur les 414 000 euros demandés : la promesse est devenue caduque et la défaillance n'était pas imputable aux acquéreurs.

Le nombre de demandes et les établissements désignés

Si la promesse impose plusieurs demandes, une seule ne suffit pas. Le 27 novembre 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui s'était contentée d'un refus unique, alors que la clause obligeait le bénéficiaire à déposer simultanément deux demandes de prêt et qualifiait toute demande non conforme de cause de réalisation de la condition (Cass. 3e civ., 27 nov. 2025, n° 24-11.704).

À l'inverse, passer par un courtier est admis : l'acquéreur qui s'adresse à un courtier en prêts immobiliers satisfait à l'obligation de déposer une demande auprès d'un organisme financier (Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, n° 12-27.182, publié au Bulletin). Encore faut-il, en pratique, pouvoir établir le contenu exact de la demande transmise par le courtier : c'est ce qui a manqué dans l'affaire évoquée ci-dessous.

Les mentions à vérifier sur une attestation de refus

Demande de prêt ou refus transmis hors délai

Les promesses comportent souvent trois délais différents, qu'il ne faut pas confondre, car ils n'ont pas la même force.

Le délai de dépôt : une exigence que la promesse ne peut pas ajouter

Pour les acquéreurs protégés, la Cour de cassation juge que les dispositions d'ordre public du code de la consommation « interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai », parce que cette obligation accroît les exigences légales (Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, n° 12-27.182, publié au Bulletin). Cet arrêt a été rendu sous l'ancien article L. 312-16. La Cour de cassation a depuis rappelé que ce texte est « devenu l'article L. 313-41 » (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-22.058, publié au Bulletin), qui reprend la condition suspensive et la règle de restitution dans les mêmes termes : rien dans la nouvelle rédaction ne justifie d'abandonner la solution.

En pratique, un dépôt tardif ne prive donc pas à lui seul l'acquéreur de la restitution. Le débat se déplace alors sur la conformité de la demande et sur le respect de la date limite de réalisation de la condition. Un dépôt trop tardif pour que la banque puisse répondre à temps reste un argument que le vendeur peut faire valoir.

Le délai de justification des refus : tout est dans la clause

Beaucoup de promesses notariées prévoient un mécanisme en deux temps : si le bénéficiaire ne justifie pas du sort de ses demandes à la date prévue, le promettant peut le mettre en demeure de le faire sous huitaine ; à défaut, la condition est « censée défaillie » et la promesse caduque. Mais la clause ajoute souvent que le bénéficiaire pourra récupérer l'indemnité s'il justifie avoir accompli les démarches nécessaires et que la condition n'a pas défailli de son fait.

Deux arrêts récents, non publiés au Bulletin, tirent les conséquences de cette rédaction :

• le 11 décembre 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait condamné l'acquéreuse à payer une indemnité d'immobilisation de 275 000 euros au motif qu'elle n'avait pas justifié de ses refus dans le délai ni répondu à la mise en demeure, alors que la promesse lui permettait de récupérer les fonds sur justification de ses démarches (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 24-12.981) ;
• le 5 février 2026, elle a approuvé une cour d'appel ayant jugé que la production des justificatifs au soutien de la demande de restitution « n'était enfermée dans aucun délai », et ayant admis deux demandes de prêt conformes produites pour la première fois en appel (Cass. 3e civ., 5 févr. 2026, n° 23-21.386).

Autrement dit, avec ce type de clause, le silence de l'acquéreur libère le vendeur, qui peut revendre, mais ne lui fait pas gagner l'indemnité. Si la promesse attache une autre sanction au défaut de justification, c'est sa rédaction exacte, et sa compatibilité avec l'article L. 313-41, qu'il faut examiner.

La prorogation et la bonne foi

Dernier enseignement de l'arrêt du 25 juin 2026 : l'acquéreur qui demande au vendeur de proroger le délai de la condition suspensive doit être loyal. La Cour de cassation reproche à la cour d'appel de ne pas avoir recherché si l'acquéreuse avait manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi (article 1104 du code civil) en sollicitant une prorogation sans révéler les refus de prêt déjà reçus (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137). Un tel comportement peut fonder une condamnation à des dommages et intérêts, en plus de la question de l'indemnité.

La jurisprudence récente en un tableau

Obtenir ou contester la restitution : la marche à suivre

1. Réunir et analyser les pièces

Tout part de la promesse : caractéristiques du prêt, nombre de demandes, délais, clause de mise en demeure, clause sur le sort de l'indemnité et clause de séquestre. On la confronte ensuite aux demandes de prêt, aux refus et aux échanges avec le notaire et le vendeur. Cette analyse permet de savoir, avant toute démarche, si la position est solide.

2. Mettre en demeure

L'acquéreur adresse au vendeur, et en copie au notaire séquestre, une demande de restitution motivée, accompagnée des justificatifs. Cette demande a un effet financier : si la somme n'est pas remboursée, elle produit des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement (article L. 341-35 du code de la consommation). Le vendeur qui ne restitue pas les sommes en infraction à l'article L. 313-41 s'expose même à une amende pénale de 300 000 euros (article L. 341-43).

3. Saisir le juge en cas de blocage

La plupart des promesses stipulent que le séquestre ne libère les fonds qu'avec l'accord des deux parties ou en vertu d'une décision de justice. À défaut d'accord, il faut donc saisir le tribunal judiciaire. Lorsque le droit à restitution n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision (article 835 du code de procédure civile), ce qui permet d'aller plus vite. Dès qu'il existe un vrai débat sur la conformité des demandes ou sur l'interprétation de la promesse, l'affaire relève du juge du fond, dans le cadre d'un contentieux immobilier classique.

4. Surveiller la prescription

L'action en restitution se prescrit par cinq ans (article 2224 du code civil). Le point de départ est la date à laquelle l'indemnité est devenue remboursable du fait de la défaillance de la condition, et non la date à laquelle le vendeur a refusé de rendre les fonds (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-22.058, publié au Bulletin). Dans cette affaire, une action engagée quelques jours après l'expiration des cinq ans a été déclarée irrecevable, pour une indemnité de 99 500 euros.

Les bons réflexes, côté acquéreur et côté vendeur

Vous êtes acquéreur

• Relisez la clause de condition suspensive avant de déposer vos demandes, et demandez exactement le montant, la durée et le taux maximal prévus.
• Respectez le nombre de demandes et les établissements éventuellement désignés.
• Exigez de chaque banque un refus écrit qui reprend les caractéristiques de la demande ; si le courrier est vague, demandez une attestation complémentaire.
• Transmettez les refus au vendeur et au notaire au fur et à mesure, et répondez à toute mise en demeure.
• Ne laissez pas passer cinq ans à compter de la défaillance de la condition.

Vous êtes vendeur

• Comparez ligne par ligne chaque demande de prêt avec la promesse : un taux inférieur au maximum ou un nombre de demandes insuffisant peut suffire à faire réputer la condition accomplie.
• Utilisez la faculté de mise en demeure prévue par la promesse, par écrit et dans les formes prévues.
• Ne fondez pas votre refus de restituer sur le seul retard de l'acquéreur : selon la clause et le profil de l'acquéreur, cet argument peut être inopérant.
• Avant d'accepter une prorogation, demandez un point écrit sur les refus déjà reçus.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il conserver l'indemnité d'immobilisation si le refus de prêt lui a été transmis après la date limite ?

Pas automatiquement. Tout dépend de la rédaction de la promesse. Lorsque celle-ci prévoit que le bénéficiaire peut récupérer les fonds en justifiant de ses démarches et de ce que la condition n'a pas défailli de son fait, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait privé l'acquéreuse de l'indemnité pour ce seul retard (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 24-12.981), puis approuvé une cour d'appel ayant jugé que cette justification n'était enfermée dans aucun délai (Cass. 3e civ., 5 févr. 2026, n° 23-21.386).

Une lettre de refus de prêt qui ne mentionne ni le montant, ni la durée, ni le taux suffit-elle ?

C'est risqué. L'acquéreur doit prouver que sa demande était conforme aux caractéristiques de la promesse, et un courrier de refus muet sur la durée et le taux ne le démontre pas (Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n° 06-21.117). Un refus imprécis peut toutefois être complété par une attestation bancaire détaillée, même produite en cours de procédure (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-21.763).

Demander un taux plus bas que celui prévu dans la promesse est-il une faute ?

Oui, selon la Cour de cassation. Une demande à un taux inférieur au taux maximal stipulé n'est pas conforme, et la condition peut être réputée accomplie (Cass. 3e civ., 20 nov. 2013, n° 12-29.021 ; Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137).

L'acquéreur doit-il accepter une offre de prêt d'un montant inférieur à celui demandé ?

Non. L'indication d'un montant maximal dans la promesse n'oblige pas l'acquéreur à accepter une offre d'un montant inférieur (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-24.539).

Combien de temps l'acquéreur a-t-il pour réclamer la restitution de l'indemnité d'immobilisation ?

Cinq ans, à compter de la date à laquelle l'indemnité est devenue remboursable du fait de la défaillance de la condition, et non à compter du refus du vendeur de restituer (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-22.058).

Le notaire séquestre peut-il rendre seul les fonds à l'acquéreur ?

En général non. La plupart des promesses prévoient que le séquestre ne libère les fonds qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice. En cas de désaccord, il faut saisir le juge.

Références légales

• Code civil, art. 1104 (bonne foi), art. 1124 (promesse unilatérale), art. 1304-3 (condition réputée accomplie), art. 1304-6 (défaillance de la condition), art. 1353 (preuve), art. 2224 (prescription quinquennale).
• Code de la consommation, art. L. 313-1 (champ d'application), art. L. 313-2 (exclusions), art. L. 313-40, art. L. 313-41 (condition suspensive et restitution), art. L. 314-26 (ordre public), art. L. 341-35 (intérêts majorés), art. L. 341-43 (sanction pénale).
• Code de la construction et de l'habitation, art. R. 261-31 (restitution du dépôt de garantie en VEFA).
• Code de procédure civile, art. 835 (référé-provision).
• Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-14.137
• Cass. 3e civ., 5 févr. 2026, n° 23-21.386
• Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 24-12.981
• Cass. 3e civ., 27 nov. 2025, n° 24-11.704
• Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-22.058, publié au Bulletin
• Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-24.539, publié au Bulletin
• Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-21.763
• Cass. 1re civ., 14 oct. 2015, n° 14-24.915
• Cass. 3e civ., 24 sept. 2014, n° 13-18.698
• Cass. 3e civ., 4 mars 2014, n° 13-11.075
• Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, n° 12-27.182, Bull. 2014, III, n° 20
• Cass. 3e civ., 20 nov. 2013, n° 12-29.021, publié au Bulletin
• Cass. 3e civ., 27 févr. 2013, n° 12-13.796, publié au Bulletin
• Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n° 06-21.117, publié au Bulletin
• Cass. 3e civ., 19 mai 1999, n° 97-14.529, Bull. 1999, III, n° 120