Commandement de payer et clause résolutoire du bail d'habitation

Par Maître Léa Scemama, avocate en droit immobilier. Publié le 7 novembre 2026. Lecture : ~9 min.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l'acte qui permet de mettre fin à un bail d'habitation pour loyers impayés. Il obéit à des règles strictes : six mentions obligatoires, un délai de six semaines, une information de la caution sous quinze jours. Ce guide explique ce que le bailleur doit faire, ce que le locataire peut faire, et ce qui se passe ensuite. Le cabinet accompagne les bailleurs dans les procédures d'expulsion de locataire, partout en France, au sein de sa pratique en droit immobilier.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice qui ordonne au locataire de régler sa dette locative dans un délai donné. Lorsqu'il « vise la clause résolutoire », il fait courir le délai à l'issue duquel le bail pourra être résilié de plein droit si la dette n'est pas payée. Il ne suppose aucun jugement préalable et peut être délivré dès le premier loyer impayé.

Il ne faut pas le confondre avec d'autres actes qui portent le même nom : le commandement de payer valant saisie immobilière ou le commandement aux fins de saisie-vente interviennent après l'obtention d'un titre exécutoire, pour faire exécuter une condamnation. Le commandement visant la clause résolutoire intervient en amont : il prépare la résiliation du bail.

Une lettre recommandée du bailleur n'est pas un commandement : c'est une mise en demeure, utile pour garder une trace des relances, mais qui ne fait pas courir le délai de la clause résolutoire.

La clause résolutoire, obligatoire dans tout bail

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie », et cette clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). La règle vaut pour la location vide comme pour la location meublée à titre de résidence principale.

Le contrat type, rendu obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, intègre désormais cette clause dans une rédaction unifiée. Il encadre aussi trois clauses résolutoires facultatives : le défaut d'assurance (la clause ne joue qu'un mois après un commandement resté infructueux), les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et le non-respect d'une obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale imposée par la commune. Le détail du nouveau contrat type figure dans notre guide du bail d'habitation.

Sans clause résolutoire, le bailleur n'est pas démuni, mais il doit demander au juge de prononcer la résiliation du bail. Le juge apprécie alors librement la gravité du manquement, ce qui rend l'issue plus incertaine et la procédure plus longue.

Les six mentions obligatoires, à peine de nullité

Le commandement de payer contient, à peine de nullité (article 24, I) :

• la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
• la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, pour solliciter une aide financière ;
• la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.

Le délai de six semaines

Pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines à compter du commandement pour payer. Pour les baux qui étaient en cours à cette date, le délai prévu au contrat, en général deux mois, continue de s'appliquer : la Cour de cassation l'a précisé dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002). Elle ne s'est pas prononcée sur les baux reconduits ou renouvelés depuis : la date et la rédaction du bail doivent donc être vérifiées avant de rédiger le commandement.

Quel délai indiquer dans le commandement ?

Pendant le délai : payer, demander des délais, signaler

Si le locataire règle l'intégralité des sommes visées avant l'expiration du délai, la clause résolutoire ne joue pas et le bail continue. Un règlement partiel ne suffit pas, en principe, à empêcher la clause de produire effet.

Le locataire peut aussi, à tout moment, demander au juge des délais de paiement. Une fois le juge saisi, il peut accorder jusqu'à trois ans si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience ; pendant ces délais, les effets de la clause sont suspendus (article 24, V et VII).

Côté bailleur, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) lorsque l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale (article 24, I). Un bailleur personne morale doit, lui, saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d'assigner (article 24, II).

Après le délai : la clause est acquise, le juge la constate

À l'expiration du délai, si la dette n'est pas réglée, la clause est acquise : le bail est résilié de plein droit. Mais le bailleur ne peut pas en tirer seul les conséquences. Il doit assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation, obtenir la condamnation au paiement et ordonner l'expulsion.

L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité (article 24, III). Ce délai se calcule à rebours depuis la date d'audience et ne peut pas être prorogé (Cass. 3e civ., avis, 6 novembre 2025, n° 25-70.018). À l'audience, le juge peut encore suspendre les effets de la clause en accordant des délais de paiement. La suite, du jugement au concours de la force publique, est détaillée dans notre guide de l'expulsion pour loyers impayés.

Les erreurs qui rendent le commandement inutile

• Une mention manquante. Le commandement qui omet l'une des six mentions est nul, et tout est à recommencer.
• Le mauvais délai. Indiquer six semaines pour un bail en cours au 29 juillet 2023 qui prévoit deux mois expose à la contestation.
• Un décompte imprécis. Le décompte de la dette est une mention obligatoire : il doit permettre au locataire de vérifier ce qui lui est réclamé, mois par mois.
• La caution oubliée. Faute de signification à la caution dans les quinze jours, elle ne peut plus être tenue des pénalités ou intérêts de retard.
• Une simple lettre. Une lettre recommandée ne fait pas courir le délai de la clause résolutoire : seul un commandement délivré par commissaire de justice le fait.

Ces erreurs coûtent des mois, parce qu'elles obligent à délivrer un nouveau commandement et à attendre un nouveau délai. Le cabinet vérifie le bail et le décompte avant toute délivrance, dans le cadre de ses missions d'expulsion de locataire.

Vous êtes locataire et avez reçu un commandement de payer

• Vérifiez la date de votre bail, le délai indiqué et le décompte : une erreur peut rendre l'acte contestable.
• Si vous le pouvez, réglez l'intégralité de la dette avant la fin du délai : c'est la seule façon d'empêcher la clause de jouer.
• Sollicitez le fonds de solidarité pour le logement de votre département, dont l'adresse figure dans le commandement.
• Demandez des délais de paiement au juge si vous ne pouvez pas tout payer, en reprenant le paiement du loyer courant.
• Prenez contact avec votre bailleur : un plan d'apurement amiable reste possible tant que le juge n'a pas statué.

Questions fréquentes

Le commandement de payer peut-il être délivré dès le premier loyer impayé ?

Oui. La loi ne fixe aucun seuil minimum d'impayés. Plus il est délivré tôt, plus la dette reste limitée.

Combien coûte un commandement de payer ?

C'est un acte de commissaire de justice, rémunéré selon un tarif réglementé (article L. 444-1 du Code de commerce). Son coût peut être mis à la charge du locataire au titre des dépens si le juge est ensuite saisi.

Le locataire peut-il payer après les six semaines ?

Le paiement tardif ne fait pas disparaître la résiliation acquise, mais il pèse dans la décision du juge, qui peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut régler sa dette.

La clause résolutoire s'applique-t-elle en location meublée ?

Oui. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux logements meublés loués à titre de résidence principale (article 25-3 de la même loi).

Que se passe-t-il si le bail ne contient pas de clause résolutoire ?

Le bailleur doit demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail. La procédure est plus longue et le juge apprécie librement la gravité des impayés.

Références légales

• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (clause résolutoire, commandement de payer, caution, CCAPEX, assignation, délais de paiement).
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7, g (clause résolutoire pour défaut d'assurance) et article 25-3 (location meublée).
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (contrats types de location).
• Article 1343-5 du Code civil (délais de grâce).
• Article L. 444-1 du Code de commerce (tarif des commissaires de justice).
• Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002 (délai applicable aux baux en cours).
• Cass. 3e civ., avis, 6 novembre 2025, n° 25-70.018 (calcul du délai de notification au préfet).