Ce qu'il est formellement interdit de faire
Face à un locataire qui ne paie plus, la tentation d'agir par soi-même est grande. Pourtant, la loi interdit formellement au bailleur de procéder à une expulsion sans décision de justice.
Toute voie de fait est un délit pénal :
- Changer les serrures du logement en l'absence du locataire
- Couper l'eau, l'électricité ou le gaz
- Déménager les affaires du locataire sans autorisation
- Harceler ou menacer le locataire pour le pousser à partir
- Pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire
Ces actes sont punis de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (art. 315-1 du Code pénal). De plus, le locataire pourrait obtenir des dommages et intérêts conséquents devant le tribunal.
La seule voie légale pour récupérer votre logement est la procédure judiciaire d'expulsion, encadrée principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d'exécution (CPCE).
Les motifs légaux d'expulsion
L'expulsion d'un locataire ne peut être demandée que pour des motifs légalement reconnus :
- Loyers et charges impayés — C'est le motif le plus fréquent. Le bailleur doit démontrer l'existence d'une dette locative certaine et exigible.
- Défaut d'assurance habitation — Le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs. L'absence d'assurance peut justifier la résiliation du bail.
- Troubles de voisinage — Des nuisances répétées et avérées (bruit excessif, dégradations) peuvent constituer un motif d'expulsion.
- Non-respect des obligations du bail — Sous-location non autorisée, transformation du logement sans accord, usage non conforme à la destination prévue.
La procédure étape par étape
Voici le déroulement complet de la procédure d'expulsion pour loyers impayés, telle qu'elle s'applique en 2026. Chaque étape est obligatoire et s'inscrit dans un calendrier contraint.
La phase amiable
VariableAvant toute action judiciaire, il est fortement recommandé de tenter un règlement amiable. Envoyez une ou plusieurs lettres de relance (courrier simple puis recommandé avec accusé de réception) rappelant au locataire le montant de sa dette et l'invitant à régulariser.
Le commandement de payer
6 semainesSi les relances restent sans effet, vous devez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier). Cet acte officiel donne au locataire un délai de 6 semaines pour régler sa dette (délai porté de 2 mois à 6 semaines par le décret n° 2025-1052).
Le commandement de payer doit viser la clause résolutoire du bail (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Il s'agit de la clause qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas d'impayé.
Le signalement CCAPEX
ImmédiatDepuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le commissaire de justice doit signaler l'impayé à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) dès la délivrance du commandement de payer.
La CCAPEX examine la situation du locataire et peut proposer des mesures d'accompagnement social. Ce signalement est une étape obligatoire dont l'absence peut vicier la procédure.
L'assignation devant le juge
2 à 6 moisSi le locataire n'a pas régularisé à l'expiration du délai de 6 semaines, le bailleur peut faire délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
L'assignation doit être notifiée au préfet (pour l'information de la CCAPEX) au moins 6 semaines avant l'audience. Le délai entre l'assignation et l'audience varie de 2 à 6 mois selon l'encombrement du tribunal.
Le jugement d'expulsion
1 à 2 moisLe juge peut rendre trois types de décisions :
- Constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion
- Accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans) et suspendre la clause résolutoire
- Rejeter la demande si la procédure est irrégulière ou le motif insuffisant
Le jugement est généralement rendu 1 à 2 mois après l'audience. Il est signifié au locataire par commissaire de justice et peut faire l'objet d'un appel dans un délai de 15 jours (référé) ou 1 mois (fond).
Le commandement de quitter les lieux
2 moisUne fois le jugement d'expulsion devenu définitif, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux au locataire. Celui-ci dispose alors d'un délai minimum de 2 mois pour libérer le logement (art. L.412-1 du CPCE).
L'expulsion effective et le concours de la force publique
2 à 6 moisSi le locataire refuse de partir, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion. Le bailleur doit alors demander le concours de la force publique auprès du préfet.
Le préfet a 2 mois pour répondre. En cas de refus ou de silence, l'État engage sa responsabilité et le bailleur peut demander une indemnisation pour le préjudice subi (loyers perdus pendant la période).
Délais et coûts récapitulatifs
Voici un récapitulatif des délais et des coûts associés à chaque étape de la procédure :
| Étape | Délai minimum | Délai maximum |
|---|---|---|
| Phase amiable | 2 semaines | 3 mois |
| Commandement de payer | 6 semaines | 6 semaines |
| Signalement CCAPEX | Immédiat | Immédiat |
| Assignation → Audience | 2 mois | 6 mois |
| Jugement | 1 mois | 2 mois |
| Commandement de quitter | 2 mois | 2 mois |
| Concours force publique | 2 mois | 6 mois |
| Poste de coût | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|
| Commandement de payer (huissier) | 300 € | 500 € |
| Assignation (huissier + rédaction) | 400 € | 700 € |
| Honoraires d'avocat | 1 500 € | 4 000 € |
| Commandement de quitter (huissier) | 200 € | 400 € |
| Expulsion (serrurier, déménagement) | 500 € | 2 000 € |
| Frais divers (constats, copies) | 100 € | 400 € |
TOTAL estimé : 18 à 36 mois — 2 500 à 8 000 € minimum
Hors loyers impayés non récupérés et éventuels dommages au logement
La trêve hivernale
La trêve hivernale interdit toute mesure d'expulsion du 1er novembre au 31 mars de chaque année (art. L.412-6 du CPCE). Cette protection s'applique automatiquement, sans aucune démarche du locataire.
Exceptions à la trêve hivernale :
- Squatteurs (personnes entrées par voie de fait dans le logement)
- Locataire bénéficiant d'un relogement adapté à ses besoins
- Expulsion ordonnée dans le cadre de violences au sein du couple
- Logement situé dans un immeuble frappé d'un arrêté de péril
Les locataires protégés (cas particuliers)
Certains locataires bénéficient de protections renforcées qui compliquent — sans rendre impossible — la procédure d'expulsion. L'article L.412-5 du CPCE et l'article 15-III de la loi de 1989 prévoient notamment :
Locataire de plus de 65 ans
Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond d'attribution des logements sociaux bénéficie d'une protection renforcée. Le bailleur ne peut lui donner congé qu'à condition de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins dans le même secteur géographique, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes.
Locataire de plus de 70 ans
La protection est identique à celle des plus de 65 ans, mais les juges font généralement preuve d'une plus grande bienveillance dans l'octroi de délais supplémentaires, compte tenu de la difficulté accrue de relogement à cet âge.
Locataire handicapé ou invalide
Le locataire en situation de handicap ou d'invalidité bénéficie d'un traitement particulier lors de l'examen par le juge des délais pour quitter les lieux. Le juge prend en compte la difficulté spécifique de relogement et peut accorder des délais plus longs.
Locataire malade
Si le locataire justifie d'un état de santé grave, le juge en tient compte pour moduler les délais. Toutefois, la maladie seule ne fait pas obstacle à l'expulsion si la procédure est régulière.
Locataire avec enfants
La présence d'enfants mineurs est un critère que le juge prend systématiquement en compte, notamment pendant la période scolaire. Des délais plus importants sont généralement accordés pour permettre un relogement sans rupture de scolarité.
Locataire HLM
Le locataire d'un logement social bénéficie de dispositifs d'accompagnement spécifiques par le bailleur social. La procédure est similaire mais implique davantage les services sociaux et la CCAPEX.
Location meublée
La procédure d'expulsion pour une location meublée suit globalement les mêmes étapes que pour un logement vide, mais les délais de préavis et certaines modalités diffèrent (bail d'un an renouvelable au lieu de trois ans).
Location sans bail écrit
L'absence de bail écrit ne fait pas obstacle à l'expulsion. Le locataire est réputé bénéficier d'un bail verbal soumis à la loi de 1989. La clause résolutoire n'existant pas, le bailleur devra demander la résiliation judiciaire du bail, ce qui rallonge la procédure.
Après l'expulsion : récupérer les loyers impayés
L'expulsion du locataire ne met pas fin à la dette de loyer. Le bailleur dispose de plusieurs moyens pour recouvrer les sommes dues :
- Titre exécutoire : le jugement d'expulsion condamne généralement le locataire au paiement des arriérés. Ce titre permet d'engager des mesures d'exécution forcée (saisie sur salaire, saisie bancaire).
- Saisie sur salaire : le commissaire de justice peut procéder à une saisie directe sur le salaire du locataire débiteur, dans les limites fixées par un barème légal.
- Saisie sur compte bancaire : une saisie-attribution peut être pratiquée sur les comptes bancaires du locataire.
- Garantie Visale ou caution : si un garant (personne physique ou organisme) s'est porté caution, le bailleur peut se retourner contre lui.
